Novità Fiscali sugli Affitti Brevi e Turistici: Trasmissione Dati e Regime Forfettario

Negli ultimi anni affitti brevi e turistici sono diventati una forma di investimento immobiliare sempre più diffusa, motivo per cui più passa il tempo e più sono regolati. Ci sono dunque molto spesso novità fiscali sugli affitti brevi che devi conoscere se hai deciso di investire in immobili da mettere in affitto e per il 2023 ce ne sono due molto importanti: la prima relativa agli affitti brevi in regime forfettario, importante per i piccoli proprietari immobiliari professionali con partita Iva, la seconda riguarda la trasmissione all'Agenzia delle Entrate dei dati fiscali delle locazioni brevi.

Regime forfettario e affitto breve

Mettendo più di tre immobili in affitto, o anche meno ma in più si offrono servizi vari come le pulizie, si è considerati proprietari immobiliari imprenditori e dunque si deve avere la partita Iva, anche con regime forfettario se non si supera un certo limite di fatturato annuo. Per maggiori dettagli puoi leggere la guida Le tasse che si pagano sull'affitto breve.

Uno dei principali aspetti delle nuove disposizioni sugli affitti brevi e turistici riguarda il regime forfettario, che prevede una tassazione agevolata. Fino al 2022 il limite di fatturato per accedere al regime forfettario era di 65.000 euro, ma a partire da quest'anno è stato aumentato a 85.000 euro.

Quindi se il tuo volume d'affari rientra in questa soglia e operi nel settore degli affitti brevi hai la possibilità di aderire al regime forfettario, se superi 85.000 euro ma rimani al di sotto dei 100.000 euro di fatturato il passaggio a un regime fiscale diverso avverrà l'anno seguente, invece se superi i 100.000 euro avviene subito (cioè da quando sfori il limite).

Pertanto è fondamentale valutare attentamente se il regime forfettario è ancora la scelta più vantaggiosa per la tua situazione specifica, visto che cambiano le aliquote su cui calcolare la tassazione e la possibilità di scaricare alcune spese. Solo col tuo commercialista potrai risolvere il dubbio.

La trasmissione dei dati delle locazioni brevi da gennaio 2023 in seguito alla Direttiva dell'Unione Europea Dax 7

Un'altra importante novità fiscale riguarda l'introduzione della Direttiva UE 2021/514, conosciuta come Dax 7, entrata in vigore il 1 gennaio di quest'anno.

Questa direttiva stabilisce che intermediari immobiliari come Airbnb e Booking devono cooperare con il Fisco dei paesi in cui operano, fornendo informazioni dettagliate sulle attività degli host. Ciò include la trasmissione di dati quali nome, cognome, codice fiscale, durata dei contratti di locazione, importi percepiti e dati catastali degli immobili.

È importante tenere presente che se non dichiari correttamente i tuoi guadagni derivanti dagli affitti brevi, l'Agenzia delle Entrate potrà utilizzare le informazioni fornite dagli intermediari per determinare l'ammontare delle imposte dovute.

In seguito a alla Direttiva UE 2021/514 da gennaio 2023 sono cambiate le modalità di invio dei dati delle locazioni brevi all'Agenzia delle Entrate: queste nuove disposizioni hanno un impatto significativo sulle persone coinvolte nella stipula di contratti di locazione breve, richiedendo l'invio di informazioni dettagliate in modo tempestivo e accurato.

I dati da trasmettere comprendono le seguenti informazioni: Nome, cognome e codice fiscale del locatore - Durata del contratto di locazione - Indirizzo completo dell'immobile oggetto della locazione - Importo totale del corrispettivo lordo.

Le nuove regole sulla tassazione degli affitti brevi richiedono anche la comunicazione dell'anno della locazione e dei dati catastali dell'unità immobiliare affittata, per avere maggiore precisione nell'identificazione delle caratteristiche contrattuali come la durata della locazione e l'identificazione specifica dell'immobile, rilevante soprattutto nel caso di locazioni multiple con lo stesso proprietario.

È importante sottolineare che l'obbligo di inviare i dati riguarda solo gli intermediari che, oltre a facilitare la ricerca di abitazioni, offrono un supporto professionale o tecnico informatico nella fase di perfezionamento dell'accordo.

Ad esempio, se ti avvali di Airbnb o Booking.com per l'assistenza nell'accettazione della proposta di locazione o nella gestione delle transazioni con le loro piattaforme online, loro devono comunicare i dati contrattuali. Se l'intermediario svolge unicamente attività di pubblicità dell'immobile e il conduttore comunica direttamente con il locatore, l'intermediario non ha l'obbligo di inviare i dati del contratto.

La procedura per l'invio dei dati avviene attraverso i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate, seguendo le specifiche tecniche pubblicate sul suo sito. Per i contratti relativi allo stesso immobile e stipulati dallo stesso locatore è consentito l'invio dei dati in forma aggregata. È fondamentale osservare che i dati devono essere trasmessi entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui è concluso il contratto di locazione.

Sono previste sanzioni per inosservanza, comunicazione parziale o invio di dati falsi relativi ai contratti di locazione, sanzioni che vanno da un importo minimo di 250 euro fino a un massimo di 2.000 euro. Tuttavia, se i dati corretti vengono inviati entro 15 giorni dalla scadenza o se le correzioni sono apportate entro lo stesso periodo, la sanzione viene ridotta del 50%. Le sanzioni non si applicano nel caso di comunicazioni erronee o incomplete causate da azioni del locatore.

In aggiunta ai dati richiesti, gli intermediari hanno l'obbligo di fornire al locatore una certificazione delle ritenute effettuate che consente alle parti che effettuano la ritenuta di adempiere anche all'obbligo di comunicare i dati relativi alla transazione.

In conclusione, l'obbligo di trasmettere i dati delle locazioni brevi all'Agenzia delle Entrate è entrato in vigore a partire da gennaio 2023. Le nuove regole mirano a promuovere una maggiore trasparenza nel settore delle locazioni brevi e a favorire un migliore controllo fiscale. Gli intermediari coinvolti devono essere pienamente consapevoli dei propri obblighi e seguire scrupolosamente le procedure stabilite per garantire l'invio corretto dei dati. Il rispetto dei termini previsti è essenziale per evitare l'applicazione di sanzioni.

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Sentenza della Corte di Giustizia Europea sugli intermediari immobiliari come sostituti d'imposta

Un'ulteriore novità fiscale che riguarda gli affitti brevi è stata determinata dalla sentenza della Corte di Giustizia Europea C-8221, emessa il 22 dicembre dello scorso anno, che ha confermato che gli intermediari immobiliari sono considerati effettivamente intermediari e devono agire da sostituti d'imposta.

Ciò significa che devono trattenere il 21% degli introiti degli host per pagare le relative imposte. Tuttavia, è importante notare che l'effettiva applicazione di questa disposizione dipenderà dal prosieguo del contenzioso legale.