Come prima cosa spiegherò a grandi linee la differenza tra affitto con riscatto e rent to buy per acquistare casa in Italia, poi entrerò più nel dettaglio su entrambi. In caso di dubbi o se riscontri degli errori lascia pure un commento in fondo all'articolo, sarà più che gradito.
Affitto con riscatto e rent to buy: differenze e nozioni preliminari
L'affitto con riscatto e il rent to buy sono due formule alternative per l'acquisto di un immobile, ma presentano differenze concettuali e contrattuali.Nel rent to buy vengono stipulati due contratti al momento della firma: uno per l'occupazione diretta dell'immobile e l'altro per un accordo di vendita. Questo significa che chi entra in possesso dell'immobile si impegna ad acquistarlo dopo un periodo di tempo predefinito, solitamente compreso tra 3 e 7 anni. Durante questo periodo si paga un canone d'affitto, ma parte di tale importo può essere accumulato come credito per l'acquisto finale dell'immobile.
Nell'affitto con riscatto invece, l'opzione di acquisto è già inclusa nel contratto: si paga un canone d'affitto maggiorato, che viene considerato come una differenza rispetto al valore di mercato dell'immobile. Alla scadenza del periodo di affitto stabilito la somma extra versata viene scontata dal valore dell'immobile, consentendo al locatario di acquistare la casa a un prezzo predefinito inizialmente concordato.
Per un altro modo alternativo di acquisto casa che consente un certo risparmio: Nuda Proprietà: Cos'è e Quali Vantaggi si Ottengono.
Ma quindi che differenza c'è tra affitto con riscatto e rent to buy?
L'affitto con riscatto consente al conduttore di un immobile di pagare un canone di locazione mensile e avere contemporaneamente l'opzione di acquistare la casa in futuro a un prezzo fissato oggi. Durante il periodo di locazione una parte del canone può essere considerata come acconto sul prezzo di vendita. È un modo per rateizzare il pagamento dell'immobile e garantire al conduttore l'opportunità di diventarne proprietario in seguito.
Il rent to buy, invece, è un programma che prepara l'acquirente all'acquisto finale dell'immobile: si tratta di un contratto che combina un preliminare di compravendita con un contratto di locazione abitativa e durante il periodo di locazione una parte del pagamento dell'affittuario viene considerata come acconto sul prezzo di vendita stabilito nel preliminare. Non vi è una rivalutazione delle somme versate nel tempo.
In sintesi, l'affitto con riscatto offre una rateizzazione del prezzo di acquisto dell'immobile, mentre il rent to buy fornisce un programma preparatorio all'acquisto, consentendo all'acquirente di accumulare un capitale iniziale e dimostrare la propria affidabilità finanziaria alle banche per ottenere un mutuo.
Come funziona l'affitto con riscatto
L'affitto con riscatto è un sistema definibile come un misto mutuo e affitto col quale si paga il canone di locazione e in seguito si può diventare proprietario dell'immobile: il venditore riceve un pagamento a rate ed è garantito in quanto mantiene la proprietà dell'immobile finché l'inquilino vive in affitto, l'affittuario può acquistare casa anche se ha difficoltà di accesso al credito presso banche o finanziarie.La prima cosa da sapere è che con l'affitto con riscatto l'immobile è dato in uso all'inquilino, che versa i canoni di locazione mensili: parte dell'affitto percepito dal proprietario è però destinata a coprire parte del prezzo della futura ed eventuale compravendita. L'affitto ingloba quindi una quota a titolo di anticipo sull'acquisto.
Parte dell'affitto vale come rata di acquisto della casa: all'atto di stipula del contratto, proprietario e inquilino decidono quale importo del canone di locazione è attribuito come rata per il prezzo della compravendita, nonché possono accordarsi e programmare la possibilità per l'affittuario di acquistare la casa entro un periodo di tempo prestabilito.
Col decreto Sblocca Italia del 2014 è stato specificato che con l'affitto a riscatto l'acquisto dell'immobile è facoltativo: l'inquilino non è obbligato a riscattare la casa nella quale vive, non sono previste regole inderogabili per la stipula del contratto, a inquilino e proprietario viene lasciata la facoltà di accordarsi liberamente.
Per esempio è possibile stabilire, in sede contrattuale, quale somma dei canoni di affitto deve essere restituita se il conduttore dovesse decidere di non procedere con l'acquisto della casa. Inoltre le parti possono anche decidere che al termine del contratto l'inquilino possa diventare proprietario dell'immobile senza dover obbligatoriamente dichiarare l'intenzione di procedere all'acquisto.
Affitto a riscatto e tasse
Importante notare che con l'affitto con riscatto cambia in una certa misura il regime dell'imposizione fiscale sull'immobile: nella guida Imu, imposte di registro e affitto con riscatto tutti i dettagli in quanto occorre specificare alcune cose nel dettaglio.Per quel che riguarda invece le tasse su quanto guadagna il proprietario, occorre fare una distinzione: le quote percepite come affitto devono essere dichiarate come redditi da locazione e come tale verranno tassati (e dunque è possibile anche optare per il regime agevolato della cedolare secca), mentre le quote versate per "l'acquisto a rate dell'immobile" vengono assimilate, ai fini fiscali, agli acconti-prezzo ottenuti per la vendita di un immobile.
Sul contratto di affitto con riscatto non si applica l'IVA sui contratti tra privati.
Affitto con riscatto e acquisto casa: quali garanzie per inquilino e proprietario
La regolamentazione dell'affitto con riscatto attuata col decreto Sblocca Italia ha disciplinato la trascrizione del contratto di affitto con riscatto nei registri pubblici: questo significa che se il proprietario dell'immobile dovesse rifiutarsi di trasferire la proprietà dell'abitazione al termine del contratto, allora l'inquilino potrà procedere per via legale e rivolgendosi ad un giudice otterrà una sentenza favorevole.L'affittuario potrà richiedere il trasferimento della proprietà dell'immobile e la restituzione dei canoni di locazione attribuiti a parte del prezzo di vendita, i quali saranno aumentati dagli interessi.
Se un dato numero di canoni di affitto, decisi in sede di stipula del contratto, non viene corrisposto anche in maniera non consecutiva, allora il contratto si considera risolto automaticamente. Le parti possono stabilire liberamente il numero dei canoni non corrisposti entro il quale scatta la soluzione del contratto, ma non possono essere inferiori ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Nel caso in cui il contratto dovesse risolversi per cause imputabili all'inquilino, allora l'immobile verrà restituito al proprietario insieme all'importo totale dei canoni versati.
Vantaggi e svantaggi dell'affitto con riscatto
Per il venditore ci sono diversi vantaggi nell'optare per un affitto con riscatto e il primo è che con l'affitto con riscatto il venditore può rimanere proprietario della casa fino alla fine del contratto e ricevere una quota mensile generalmente elevata. Questo garantisce un flusso regolare di entrate durante il periodo di affitto con riscatto.Come il rent to buy, l'affitto con riscatto è una soluzione quando vendere la casa potrebbe essere difficile perché può rappresentare un'alternativa interessante poiché offre un'entrata immediata al venditore. Pensa a momenti come la crisi dei mutui del 2008 e in genere a quei periodi in cui il mercato immobiliare è lento o poco favorevole, quando i tassi di interesse dei mutui crescono e dunque si contraggono le richieste da parte degli acquirenti.
In tal senso, un altro vantaggio dell'affitto con riscatto per il venditore è la possibilità di evitare l'usura dell'immobile qualora rimanesse disabitato: l'affitto con riscatto permette al venditore di mantenere la casa occupata, riducendo così i rischi di deterioramento e contribuendo al mantenimento di un buono stato di manutenzione.
Bisogna evidenziare gli svantaggi dell'affitto con riscatto per il venditore per valutare onestamente e professionalmente questa formula per affittare e vendere casa: il primo è che in caso mancato acquisto da parte dell'affittuario, il venditore deve restituire la quota mensile che gli era destinata, pagata regolarmente dall'affittuario
Questo perché il venditore non può obbligare il conduttore all'acquisto, a meno che non sia specificato esplicitamente nel contratto, dunque una situazione che potrebbe generare incertezza per il venditore riguardo alla conclusione effettiva dell'acquisto da parte dell'affittuario.
Da un punto di vista finanziario, il venditore è anche responsabile del pagamento di tasse e imposte come l'IMU per l'intera durata del contratto di affitto con riscatto, il che può comportare un onere finanziario aggiuntivo. Inoltre, poiché il venditore rimane ancora proprietario dell'immobile oggetto dell'affitto con riscatto, probabilmente non può beneficiare delle agevolazioni prima casa, il che può influire sulle sue decisioni finanziarie e fiscali.
Vediamo adesso i vantaggi dell'affitto con riscatto per l'acquirente / inquilino, che anche in questo caso sono soprattutto economici e pratici e possono valere davvero tanto in certe situazioni di mercato
In particolare l'affitto con riscatto conviene per chi non può ottenere un mutuo o che non può permettersi di acquistare immediatamente, visto che offre la possibilità di stipulare un contratto di locazione con l'opzione di acquisto dell'immobile in un futuro prossimo, quando le condizioni economiche potrebbero migliorare.
Da non sottovalutare il risvolto psicologico dell'incertezza sull'acquisto di una casa: con l'affitto con riscatto si ha la flessibilità di rimandare questa decisione fino a quando si è certi che sia la soluzione adeguata alle proprie esigenze, di vivere nell'immobile come inquilini prima di prendere una decisione definitiva e valutarne l'idoneità.
Infine, per chi desidera allargare la famiglia o prevede un possibile trasferimento per motivi di lavoro, l'affitto con riscatto può rappresentare un compromesso interessante perché non si è vincolati alla casa in cui si risiede e, in caso di trasferimento, non è necessario affrontare la vendita dell'immobile, che potrebbe richiedere molto tempo, o cercare un nuovo inquilino per la proprietà.
Passando adesso agli svantaggi per l'acquirente nell'affitto con riscatto, bisogna subito specificare che se c'è la possibilità di comprare casa se non si ha sufficiente liquidità e/o non si può avere un mutuo, il più delle volte nell'affitto con riscatto la spesa mensile è più alta rispetto al canone di affitto "tradizionale" o alla rata di un mutuo, il che comporta un impegno finanziario più elevato nel breve termine per l'affittuario.
Poi va considerato che fino a che non diventa proprietario effettivo, l'acquirente /inquilino non può apportare modifiche strutturali all'immobile e questo può limitare la libertà di personalizzazione e adattamento dell'abitazione secondo i propri gusti e esigenze.
Chiaro è che se l'acquisto dell'immobile non va a buon fine gli acquirenti potrebbero essere costretti a cercare un'altra soluzione abitativa e affrontare nuovi costi e adempimenti legati al cambio di residenza.
Infine, un rischio dell'affitto con riscatto è nello stabilire il prezzo di acquisto dell'immobile all'inizio del contratto, perché c'è la possibilità di fissare un prezzo più alto rispetto al valore effettivo dell'immobile al termine dell'accordo in quanto non è possibile escludere che il valore dell'immobile diminuirà nel corso degli anni.
Quindi prima di optare per un contratto di affitto con riscatto o di vendere un immobile attraverso questa formula contrattuale è importante considerare attentamente tutti questi aspetti: ciascuna situazione e prospettiva richiedono una valutazione attenta e la consulenza di un professionista del settore immobiliare può risultare preziosa per prendere decisioni informate.
Come funziona il rent to buy
Il rent to buy è un metodo alternativo per acquistare casa, che combina elementi di locazione e compravendita. In pratica, compratore e venditore firmano un contratto in base al quale l'immobile cambierà proprietario a un prezzo già stabilito solo dopo un periodo di tempo concordato tra le parti.Durante questo periodo il futuro proprietario diventa inquilino e, come tale, paga un canone mensile composto da due parti. Una parte corrisponde all'affitto normale dell'immobile, mentre l'altra rappresenta una sorta di mini rata di acquisto che verrà scalata dal prezzo finale dell'abitazione. Questa seconda parte funge da acconto e garanzia per il venditore.
La durata del periodo di locazione col rent to buy di solito varia da 5 a 10 anni e alla fine di questo periodo il conduttore ha la facoltà (ma non l'obbligo) di acquistare l'immobile al prezzo rimanente stabilito nel contratto.
Vantaggi e svantaggi del rent to buy
Col rent to buy cosa succede se l'inquilino decide di non acquistare? In tal caso perde l'intera somma versata fino a quel momento, ovviamente il venditore rimane l'unico proprietario dell'immobile in questione.Il vantaggio del rent to buy per il proprietario / venditore è quello di ampliare il pool potenziale di acquirenti, incluso coloro che al momento non dispongono delle risorse economiche per un acquisto immediato, senza dover svalutare il prezzo dell'immobile che desidera vendere.
Il principale vantaggio del rent to buy per il compratore / inquilino è quello di poter godere fin da subito dell'abitazione, diluendo nel tempo il costo complessivo. Inoltre, una volta concluso il periodo di locazione risparmierà sugli interessi del mutuo nel caso in cui decida di chiedere un mutuo per l'acquisto della casa, che avendo un importo minore sarà anche più facile da ottenere.
Ovviamente il rent to buy ha rischi e svantaggi che andiamo a esaminare insieme. Il venditore, ad esempio, corre il rischio di dover affrontare un inquilino inadempiente, il che potrebbe comportare la necessità di intraprendere azioni legali per recuperare le somme dovute e riprendere il possesso dell'abitazione stessa.
D'altro canto, l'acquirente ha lo svantaggio di perdere la quota relativa all'affitto normale, anche se rispetta il contratto di compravendita. Inoltre, corre il rischio di perdere tutto ciò che ha versato durante il periodo di locazione se, alla sua conclusione, non si trova nelle condizioni per poter acquistare l'immobile.
Dunque è importante sottolineare che il rent to buy non rappresenta la soluzione ideale per ogni situazione. Si consiglia vivamente di informarsi attentamente e valutare tutte le opzioni disponibili per l'acquisto di una casa prima di prendere una decisione.
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