Detto anche compromesso immobiliare o promessa preliminare di vendita, si redige in forma scritta, pena la nullità, si usa soprattutto se si attende l'erogazione del mutuo o la casa è in costruzione e non trasferisce la proprietà dell'immobile, cosa che avviene col contratto di compravendita.
Cosa è il preliminare di vendita immobiliare: forma, obblighi e dati necessari
Stipulato tra venditore e acquirente, il preliminare di compravendita immobiliare è un contratto, che con la firma impegna le parti al trasferimento della proprietà immobiliare in un momento successivo. In sostanza, col compromesso immobiliare la parte promittente venditrice e la parte promittente acquirente si vincolano giuridicamente a stipulare il rogito notarile.Gli obblighi del venditore nel preliminare di compravendita immobiliare sono di natura tecnica: tramite gli atti presso gli Uffici Tecnici Comunali, deve verificare la conformità urbanistico-catastale dell'edificio, la regolarità edilizia e degli impianti alle norme di sicurezza e ambientali della località.
Non è consentita la forma verbale per il compromesso immobiliare, che va redatto per iscritto: è fondamentale redigere il compromesso immobiliare in maniera corretta, facendosi seguire da un professionista, perché qualsiasi errore può portare alla sua nullità o, peggio ancora, al cosiddetto preliminare improprio, che come conseguenze può avere il trasferimento di proprietà senza il pagamento della somma stabilita e che richiederebbe una lunga e perigliosa trafila per sanare la situazione.
Cosa non deve mancare in un preliminare di vendita? In un preliminare di compravendita non deve mancare ognuno di questi elementi fondamentali:
- dichiarazione di consenso delle parti in trattativa
- i dati relativi all'immobile oggetto di compravendita: indirizzo, planimetria, dati catastali; anche nel preliminare di compravendita va inserito l'Attestato di Prestazione Energetica, obbligatorio per vendere o affittare
- il prezzo pattuito tra le parti per la compravendita dell'immobile e dunque il trasferimento della proprietà
Le parti, per firmare il contratto preliminare di compravendita, devono inserire gli estremi e le forme di pagamento della caparra confirmatoria e di eventuali acconti, e una data per la stipulazione del rogito.
I riferimenti normativi del preliminare di compravendita sono gli articoli del Codice Civile 1326 e seguenti, 1335, 1351, 1382, 1385, 1453, 1457, 1470 e seguenti, 1754 e seguenti, 2645-bis, 2932, e l'articolo 6 della Legge n° 33 del 02 febbraio 1989 per le provvigioni di mediatori e agenzie immobiliari.
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Acconti e caparra nel preliminare di vendita immobiliare
Nel caso di preliminare di compravendita di immobile già costruito, una volta firmato il compromesso il compratore ha l'obbligo di versare la caparra confirmatoria: 10% del valore della compravendita immobiliare. In caso di inadempienza della parte acquirente (cioè se poi si tira indietro dal comprare l'immobile) la caparra resta al venditore, che invece dovrà restituire al compratore il doppio dell'importo se l'inadempienza è sua.
Quanto costa registrare un contratto preliminare di vendita immobiliare
Anche se il compromesso immobiliare è una scrittura privata è obbligatoria la registrazione del contratto preliminare di compravendita all'Agenzia delle Entrate, ed è consigliato anche trascriverlo nei Registri Immobiliari entro 20 giorni dalla firma.I costi di registrazione del compromesso immobiliare all'Agenzia delle Entrate sono: imposta fissa di trascrizione 200 euro, diritti fissi di trascrizione 35 euro, imposta di bollo 16 euro. Solo la parte acquirente deve pagare anche lo 0,5% della caparra.
In alternativa si può autenticare il preliminare di compravendita immobiliare dal notaio, il quale richiederà la registrazione entro 30 giorni mediante MUI e il pagamento dell’imposta di registro.
Cosa succede dopo il preliminare di compravendita?
Molto importante capire cosa fare dopo il preliminare, una fase ricca di adempimenti e con diversi possibili esiti, anche negativi.Dopo la stipula del contratto preliminare di vendita il notaio procede con le verifiche catastali e sullo stato dell'immobile, che deve risultare privo di ipoteche e pignoramenti.
Se l'immobile messo in vendita ha un mutuo ipotecario o fondiario in corso, questa informazione deve essere inclusa nel contratto preliminare perché, al momento della vendita effettiva, la banca viene coinvolta per ricevere il pagamento della quota residua del mutuo e liberare l'immobile dall'ipoteca, in presenza del notaio.
Nel caso in cui l'immobile acquistato sia destinato a diventare la residenza principale dell'acquirente e del suo nucleo familiare, è importante comunicarlo al notaio per ottenere la documentazione necessaria per beneficiare delle agevolazioni fiscali prima casa.
Successivamente, il notaio fornisce l'elenco dei documenti necessari per la vendita dell'immobile al venditore:
- copia del proprio documento d'identità
- copia aggiornata della visura catastale
- copia di conformità urbanistica e catastale
- copia del contratto di acquisto che attesti la piena disponibilità dell'immobile
- copia del permesso di costruzione
- copia dell'Attestato di Prestazione Energetica
- copia del certificato di conformità degli impianti
- copia di eventuali mutui in corso
- copia dei pagamenti ricevuti a titolo di caparra
Una volta raccolta tutta la documentazione necessaria, il notaio provvederà a redigere il rogito notarile di vendita con tutte le informazioni relative al venditore, all'acquirente, all'immobile e ai pagamenti.
Cosa succede in caso di inadempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare
In virtù del fatto che il contratto preliminare di vendita non costituisce un trasferimento effettivo della proprietà, ma solo un impegno tra le parti, in caso di mancato adempimento dell'obbligo contrattuale l'immobile resta di proprietà del venditore.Ma la parte adempiente ha il diritto di rivolgersi al giudice per richiedere l'esecuzione forzata del contratto o un risarcimento danni.
Se il venditore non rispetta il compromesso di vendita immobiliare e decide di non presentarsi dal notaio per la stipula dell'atto definitivo, l'acquirente potrà avviare un'azione legale per richiedere la risoluzione del contratto, con la possibilità di ottenere anche il risarcimento del danno subito se si dimostra di aver subìto una perdita patrimoniale, oppure per richiedere l'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre.
Se l'acquirente chiede al tribunale di emettere una sentenza che trasferisca la proprietà dell'immobile dovrà pagare il residuo del prezzo concordato, al netto degli eventuali acconti già versati.
Cosa succede se dopo il compromesso l'acquirente si ritira? Se l'acquirente si ritira dal preliminare di compravendita immobiliare, anche il venditore può scegliere di svincolarsi dal contratto chiedendo un risarcimento danni oppure può adire ad azione legale per trasferire la proprietà coattivamente.
Nel contratto preliminare in genere è previsto il versamento di una caparra confirmatoria pari al 10-20% del prezzo di acquisto dell'immobile, utilizzata come acconto sul prezzo finale del bene: se l'acquirente non procede con l'acquisto il venditore ha il diritto di recedere dal contratto e trattenere la caparra.
Se è il venditore a non rispettare gli impegni presi nel contratto preliminare, l'acquirente può recedere dal contratto e richiedere il doppio della caparra.
Nel contratto preliminare di compravendita c'è anche la caparra penitenziale, che ha il ruolo di risarcimento in caso di recesso dal contratto: la parte che recede dal contratto preliminare perde la caparra versata o deve restituire il doppio di quella ricevuta.
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