In caso di pignoramento si può vendere la casa per saldare il debito, ma c'è comunque la possibilità di azione revocatoria da parte del creditore se la vendita viene effettuata poco prima del pignoramento ed è considerata fraudolenta. Similmente se il debitore decide di donare la casa il creditore può contestare la donazione come azione fraudolenta per evitare il pignoramento.
Affinché sia possibile il pignoramento della casa serve che il creditore ottenga un titolo esecutivo, che richiede un procedimento giudiziario. Ci sono comunque alcuni modi per tutelare la proprietà immobiliare dal pignoramento, tra cui tentare di raggiungere un accordo con il creditore per rateizzare il debito.
Entriamo più nel dettaglio analizzando diverse situazioni e cercando di capire quando scatta il pignoramento della casa, quando una casa può essere pignorata e alcune false convinzioni su come salvare la casa dal pignoramento.
Quando scatta il pignoramento della casa?
Il pignoramento della casa è una procedura prevista dal diritto italiano che si attua quando un debitore non riesce a pagare i propri debiti. Il pignoramento, infatti, è un'azione esecutiva che il creditore può avviare quando il debitore non paga le rate di un prestito o quando non onora i pagamenti dovuti nei confronti dell'erario.Particolare è il caso di pignoramento della casa da parte della banca quando non si il mutuo, nella guida Mutuo non pagato: quando la banca può prendersi la casa tutti i dettagli.
Il pignoramento della casa prevede l'iscrizione di un'ipoteca giudiziale sul bene immobile del debitore che può essere iscritta fino a quando il creditore non ha recuperato la somma dovuta. Nel caso in cui il debitore non sia in grado di saldare il proprio debito, l'immobile è messo all'asta e venduto al miglior offerente.
Ma il pignoramento della casa non è un'azione immediata, che scatta appena un debito non viene saldato: prima di procedere al pignoramento il creditore deve avviare un'azione giudiziaria per ottenere un titolo esecutivo, cioè una sentenza del giudice che riconosce il diritto del creditore al recupero del credito scaduto e non saldato. Solo una volta che ha ottenuto il titolo esecutivo il creditore può procedere al pignoramento dell'immobile.
La legge italiana prevede alcune garanzie per il debitore che subisce il pignoramento, in particolare l'immobile può essere pignorato solo dopo che sono stati esauriti tutti gli altri beni del debitore. Inoltre l'immobile pignorato può essere liberato dal pignoramento se il debitore si impegna a saldare il debito in rate concordate con il creditore.
Quando una casa non può essere pignorata?
Una casa non può essere pignorata in vari casi legati al tipo e alla consistenza del debito, tutti regolati dalla legge nel Codice di Procedura Civile e in altre norme come la Legge 602/73 e la Legge 3/2012.Innanzitutto per i debiti verso lo Stato non è possibile procedere con l'ipoteca giudiziale sulla casa se il debito del contribuente è inferiore a 20mila euro. Inoltre è necessario inviare un preavviso con almeno 30 giorni di anticipo.
La casa non può essere pignorata se il debito complessivo del contribuente è inferiore a 120.000 euro e la somma di tutti gli immobili di sua proprietà non supera la stessa cifra: in questo caso, prima del pignoramento è necessario iscrivere l'ipoteca e attendere almeno 6 mesi.
Ma c'è un'altra importante protezione per il debitore: a prescindere dal tipo di debito, la casa non può essere pignorata se il debitore non possiede altri immobili (anche solo delle quote) oltre a quello in questione, a condizione che sia la sua residenza e non sia nelle categorie catastali A/8 e A/9 (immobili di lusso). Quindi, anche se il debito supera i 120mila euro, se è l'unica proprietà immobiliare la casa non può essere pignorata.
È importante sottolineare questo punto, perché molti credono che non si può pignorare la prima casa, ma non è sempre così: la prima casa non può essere pignorata solo se valgono le condizioni appena elencate.
La casa può essere pignorata se è inserita in un fondo patrimoniale. Infatti anche il fondo patrimoniale può essere oggetto di revocatoria entro cinque anni se il creditore dimostra l'assenza di altri beni su cui rivalersi e anche dopo i cinque anni se il debito è stato contratto per i bisogni della famiglia
In pratica, secondo le ultime disposizioni della Cassazione il fondo patrimoniale tutela solo dai debiti sorti per scopi speculativi o voluttuari, come investimenti, viaggi e auto di lusso.
Non si può evitare il pignoramento intestando la casa al coniuge o al figlio
Intestare la casa al figlio o al coniuge non la salva dal pignoramento perché c'è una serie di complicazioni legali da considerare.Intestare la casa a un figlio vuol dire fare una donazione di immobile, che facilmente potrebbe essere contestata dai creditori tramite l'azione revocatoria entro cinque anni dalla donazione.
Se la casa viene intestata al coniuge i beni familiari sono comunque pignorabili al 50% se non si è in regime di separazione dei beni, caso in cui è comunque possibile l'azione revocatoria entro cinque anni. Per scamparla occorrerebbe simulare una separazione consensuale con la quale il coniuge non debitore rinuncia all'assegno di mantenimento in cambio della casa, con il coniuge debitore che cambia residenza. Una truffa insomma.
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