Un vantaggio dei REIT è la loro capacità di offrire agli investitori dividendi elevati e in crescita grazie alla loro esperienza nel settore immobiliare. Un potenziale importante ma che come tutti gli investimenti immobiliari comporta anche rischi specifici, e per esserne consci si deve aver chiaro che tipi di REIT ci sono, come funzionano e che investimenti fanno.
Come spiegato nella guida Cosa sono REIT e SIIQ, i due termini sono sinonimi perché le SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotata) sono i REIT italiani: la regolamentazione internazionale è la stessa ed è modellata su quella degli Usa, dove i REIT sono stati creati negli anni 60.
Classificazione dei REIT
I REIT sono classificati in tre categorie principali in base ai loro investimenti: REIT azionari, REIT ipotecari e REIT ibridi. Ogni categoria di REIT può essere ulteriormente suddivisa in tre tipologie che descrivono la modalità di acquisto degli investimenti: REIT quotati in borsa, REIT pubblici non negoziati e REIT privati.Ogni REIT ha caratteristiche e rischi distinti, pertanto è importante conoscere il funzionamento del meccanismo di ognuno prima di procedere con un investimento.
Tipologie di REIT per modalità di investimento
I REIT azionari operano come proprietari e si occupano di gestire tutte le attività connesse alla proprietà di un immobile. Possiedono l'immobile in questione, incassano gli affitti, provvedono alla manutenzione e reinvestono nella proprietà.I REIT ipotecari, invece di possedere direttamente le proprietà immobiliari, detengono titoli di debito garantiti da proprietà immobiliari. Ad esempio, potrebbero acquistare un mutuo su una casa da un finanziatore originario e poi incassare i pagamenti mensili, generando reddito attraverso gli interessi. La proprietà stessa viene gestita da un altro soggetto, ad esempio le famiglie o le aziende che hanno contratto il mutuo.
Di solito i REIT ipotecari sono più rischiosi dei REIT azionari, ma tendono a offrire un rendimento più alto sotto forma di dividendi.
I REIT ibridi sono una combinazione tra REIT azionari e REIT ipotecari: queste società di investimento hanno proprietà e mutui immobiliari commerciali nel loro portafoglio e offrono una combinazione di reddito da proprietà immobiliari e interessi sui mutui. Per capire l'obiettivo principale di questi REIT è importante leggere il prospetto informativo.
Tipi di REIT in base alla negoziabilità
I REIT quotati in borsa sono trattati come ETF azionari e sono disponibili all'acquisto tramite un normale conto di intermediazione. Secondo la National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit), ci sono oltre 200 REIT quotati in borsa sul mercato.I REIT quotati in borsa tendono ad avere una maggiore trasparenza, una migliore governance e offrono azioni altamente liquide, il che significa che gli investitori possono acquistarle e venderle rapidamente, molto più velocemente rispetto all'acquisto e alla vendita di una proprietà immobiliare.
REIT pubblici non negoziati: questi fondi immobiliari sono registrati presso le autorità finanziarie ma non sono disponibili alla negoziazione in borsa, possono invece essere acquistati tramite un broker che partecipa a offerte pubbliche non negoziate. Poiché non sono quotati in borsa questi REIT sono altamente illiquidi, spesso per periodi di otto anni o più, secondo la Financial Industry Regulatory Authority.
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Inoltre i REIT non negoziati possono essere difficili da valutare: nello specifico la SEC (l'autorità di vigilanza statunitense) avverte che i REIT non negoziati spesso non stimano il loro valore per gli investitori fino a 18 mesi dopo la chiusura della loro offerta, che potrebbe essere anni dopo che è stato effettuato l'investimento da parte dell'investitore.
I REIT privati presentano non solo la difficoltà di valutazione e di scambio in quanto non quotati, ma anche la mancanza di obblighi di registrazione presso le autorità di vigilanza: ciò comporta una minore trasparenza nella divulgazione delle loro prestazioni, rendendoli meno attraenti per molti investitori e aumentando il rischio di investimento.
I REIT pubblici non quotati e i REIT privati possono richiedere soglie di ingresso molto elevate, anche più di 25.000 dollari o euro, per iniziare a fare trading, oltre a commissioni più alte rispetto ai REIT quotati pubblicamente. In definitiva si tratta di REIT accessibili solo agli investitori accreditati, classificati dalle autorità di vigilanza come idonei a investire in asset sofisticati e rischiosi.
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