Investire in REIT: Quali Sono le Tipologie più Sicure e Stabili

Un REIT è un un fondo di investimento immobiliare, un tipo di asset che sta diventando sempre più popolare tra gli investitori che cercano di diversificare il portafoglio. I REIT sono società regolamentate che possiedono, e in alcuni casi gestiscono, proprietà immobiliari come appartamenti, magazzini, centri di self-storage, centri commerciali e hotel che generano reddito da affitto, vendita o mutuo.

Un vantaggio dei REIT è la loro capacità di offrire agli investitori dividendi elevati e in crescita grazie alla loro esperienza nel settore immobiliare. Un potenziale importante ma che come tutti gli investimenti immobiliari comporta anche rischi specifici, e per esserne consci si deve aver chiaro che tipi di REIT ci sono, come funzionano e che investimenti fanno.

Come spiegato nella guida Cosa sono REIT e SIIQ, i due termini sono sinonimi perché le SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotata) sono i REIT italiani: la regolamentazione internazionale è la stessa ed è modellata su quella degli Usa, dove i REIT sono stati creati negli anni 60.

Classificazione dei REIT

I REIT sono classificati in tre categorie principali in base ai loro investimenti: REIT azionari, REIT ipotecari e REIT ibridi. Ogni categoria di REIT può essere ulteriormente suddivisa in tre tipologie che descrivono la modalità di acquisto degli investimenti: REIT quotati in borsa, REIT pubblici non negoziati e REIT privati.

Ogni REIT ha caratteristiche e rischi distinti, pertanto è importante conoscere il funzionamento del meccanismo di ognuno prima di procedere con un investimento.

Tipologie di REIT per modalità di investimento

I REIT azionari operano come proprietari e si occupano di gestire tutte le attività connesse alla proprietà di un immobile. Possiedono l'immobile in questione, incassano gli affitti, provvedono alla manutenzione e reinvestono nella proprietà.

I REIT ipotecari, invece di possedere direttamente le proprietà immobiliari, detengono titoli di debito garantiti da proprietà immobiliari. Ad esempio, potrebbero acquistare un mutuo su una casa da un finanziatore originario e poi incassare i pagamenti mensili, generando reddito attraverso gli interessi. La proprietà stessa viene gestita da un altro soggetto, ad esempio le famiglie o le aziende che hanno contratto il mutuo.

Di solito i REIT ipotecari sono più rischiosi dei REIT azionari, ma tendono a offrire un rendimento più alto sotto forma di dividendi.

I REIT ibridi sono una combinazione tra REIT azionari e REIT ipotecari: queste società di investimento hanno proprietà e mutui immobiliari commerciali nel loro portafoglio e offrono una combinazione di reddito da proprietà immobiliari e interessi sui mutui. Per capire l'obiettivo principale di questi REIT è importante leggere il prospetto informativo.

Tipi di REIT in base alla negoziabilità

I REIT quotati in borsa sono trattati come ETF azionari e sono disponibili all'acquisto tramite un normale conto di intermediazione. Secondo la National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit), ci sono oltre 200 REIT quotati in borsa sul mercato.

I REIT quotati in borsa tendono ad avere una maggiore trasparenza, una migliore governance e offrono azioni altamente liquide, il che significa che gli investitori possono acquistarle e venderle rapidamente, molto più velocemente rispetto all'acquisto e alla vendita di una proprietà immobiliare.

REIT pubblici non negoziati: questi fondi immobiliari sono registrati presso le autorità finanziarie ma non sono disponibili alla negoziazione in borsa, possono invece essere acquistati tramite un broker che partecipa a offerte pubbliche non negoziate. Poiché non sono quotati in borsa questi REIT sono altamente illiquidi, spesso per periodi di otto anni o più, secondo la Financial Industry Regulatory Authority.

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Inoltre i REIT non negoziati possono essere difficili da valutare: nello specifico la SEC (l'autorità di vigilanza statunitense) avverte che i REIT non negoziati spesso non stimano il loro valore per gli investitori fino a 18 mesi dopo la chiusura della loro offerta, che potrebbe essere anni dopo che è stato effettuato l'investimento da parte dell'investitore.

I REIT privati presentano non solo la difficoltà di valutazione e di scambio in quanto non quotati, ma anche la mancanza di obblighi di registrazione presso le autorità di vigilanza: ciò comporta una minore trasparenza nella divulgazione delle loro prestazioni, rendendoli meno attraenti per molti investitori e aumentando il rischio di investimento.

I REIT pubblici non quotati e i REIT privati possono richiedere soglie di ingresso molto elevate, anche più di 25.000 dollari o euro, per iniziare a fare trading, oltre a commissioni più alte rispetto ai REIT quotati pubblicamente. In definitiva si tratta di REIT accessibili solo agli investitori accreditati, classificati dalle autorità di vigilanza come idonei a investire in asset sofisticati e rischiosi.