Conoscere entrambe le tipologie di investimento, con i relativi vantaggi e rischi, è importante per scegliere, ma bisogna anche sapere che non si deve per forza scegliere tra investimenti immobiliari e investimenti in azioni e che con i REIT si possono unire i due tipi di investimento.
Investire nel settore immobiliare
Questo tipo di investimento può essere suddiviso in due grandi categorie: investimenti in proprietà residenziali, come la casa in cui si vive, le proprietà in affitto o la rivendita di case acquistate per poi venderle a un prezzo più alto, e investimenti proprietà commerciali, come i complessi di appartamenti, gli edifici per uffici e i centri commerciali.Si è sempre nel novero degli investimenti immobiliari diretti, cioè l'acquisto di proprietà, poi ci sono anche gli investimenti immobiliari indiretti, ovvero finanziari, coi quali si acquistano azioni o obbligazioni di società che operano nel settore real estate, oppure di fondi di investimento specializzati.
Nella guida Cosa Sono gli Investimenti Immobiliari Diretti e Indiretti maggiori dettagli e indicazioni sulle diverse opportunità.
In questo articolo manteniamo il focus sugli investimenti immobiliari diretti perché in Italia la proprietà immobiliare è molto diffusa.
I vantaggi degli investimenti immobiliari
Gli investimenti immobiliari sono facili da comprendere e anche se l'acquisto di una casa può essere complicato, i concetti di base sono semplici: acquistare una proprietà e gestire la manutenzione (e gli inquilini, se si possiedono proprietà aggiuntive oltre la propria abitazione), per guadagnare con l'affitto o cercare di rivendere a un prezzo più alto.Un primo vantaggio di investire in immobili è prettamente psicologico: per molte persone possedere un bene tangibile può far sentire più sicuri dell'investimento rispetto all'acquisto di quote di proprietà di società tramite azioni.
Inoltre non fa correre il rischio di prendere decisioni troppo emotive che portino a vendere in momenti di crisi dei mercati o di difficoltà personali, cosa che può succedere più facilmente con gli investimenti azionari che sono molto più liquidi, come spiegato più sotto.
Investire a debito è più sicuro con l'immobiliare: con un mutuo ipotecario è possibile investire in una nuova proprietà con un acconto del 20% o meno anche meno, per poi rientrare del finanziamento col tempo. Certo se non si paga il mutuo si può perdere l'immobile, ma investire a debito nelle azioni è estremamente rischioso e strettamente riservato a trader esperti.
Un vantaggio degli investimenti immobiliari è che possono tutelare dall'inflazione perché i prezzi degli immobili e gli affitti aumentano insieme all'inflazione.
Tra i vantaggi degli investimenti immobiliari rispetto agli investimenti in azioni ci sono, a certe condizioni, alcuni vantaggi fiscali, ad esempio le detrazioni fiscali sul mutuo (se si compra o ristruttura la casa dove si vive) e la cedolare secca per i redditi da affitto. Ci sono anche le detrazioni per lavori di ristrutturazione, che consentono di recuperare circa la metà di quanto speso per sistemare un immobile da affittare o rivendere.
In realtà sotto questo aspetto non c'è molta differenza tra i due investimenti, ma di agevolazioni fiscali quando si investe in azioni proprio non ce ne sono.
Gli svantaggi degli investimenti immobiliari
Un investimento immobiliare può richiedere più lavoro rispetto a un investimento in azioni: i proprietari sono tenuti a mantenere la proprietà e risolvere i problemi degli inquilini, anche quando questi si verificano all'improvviso e inaspettatamente, una gestione che può essere stressante e richiedere tempo e fatica.I proprietari di immobili devono anche essere pronti a gestire i periodi in cui le proprietà sono vuote e senza inquilini, il che può comportare la perdita di reddito.
Altri svantaggi degli investimenti immobiliari sono costo elevato e alta illiquidità. Investire in proprietà immobiliari, anche con prestiti, richiede un grande investimento iniziale e incassare i propri soldi da un investimento immobiliare tramite la rivendita è molto più difficile rispetto alla facilità di acquisto e vendita di azioni.
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Da non sottovalutare gli elevati costi di transazione degli investimenti immobiliari comportano anche costi di transazione elevati, visto che un venditore può aspettarsi di pagare significativi costi di chiusura, anche dal 6% al 10% del prezzo di vendita. Un margine davvero elevato rispetto ai costi di vendere le azioni.
Ma forse il più grande svantaggio degli investimenti immobiliari è la difficoltà di diversificare, soprattutto a causa della posizione geografica, oltre che dei costi di acquisto elevati. La diversificazione negli acquisti di proprietà immobiliari per posizione e tipo (ad esempio una combinazione di proprietà residenziali e commerciali) richiede molto denaro per le tasche di un investitore medio, cosa che non accade con le azioni.
Infine, il rendimento degli investimenti immobiliari non è una garanzia e anche se i prezzi delle proprietà tendono ad aumentare nel tempo, c'è sempre il rischio di vendere una proprietà con una perdita. Questo è vero anche per le azioni, ovviamente, anche se nel lungo periodo i mercati azionari sono in costante crescita.
Anche le proprietà immobiliari sono un investimento a lungo termine, ma che richiede più impegno e pazienza per poter portare a risultati significativi.
Nella guida Quali sono i rischi degli investimenti immobiliari e come gestirli trovate un'analisi più dettagliata e alcune indicazioni di come tutelarsi, in modo da farsi un'idea dell'impegno richiesto per guadagnare con la proprietà immobiliare.
Investire in azioni
Investire in azioni può essere un'opzione per rendimenti elevati, ma come per qualsiasi investimento molti fattori da considerare: le azioni possono offrire vantaggi come il potenziale di guadagno a lungo termine e la partecipazione alla crescita dell'azienda, mentre i principali svantaggi sono legati al rischio di perdita di capitale per l'instabilità del mercato azionario.I vantaggi degli investimenti in azioni
Investire in azioni ha alcuni vantaggi rispetto ad altre forme di investimento e il primo è che le azioni sono altamente liquide, il che significa che l'acquisto o la vendita delle azioni di una società può essere fatto nel momento in cui si decide di farlo. Rispetto alla scarsa liquidità degli investimenti immobiliari diretti, la liquidità è un vantaggio degli investimenti in azioni che può risultare decisivo.A differenza dell'immobiliare, inoltre, è più facile conoscere il valore dell'investimento in qualsiasi momento.
Un altro vantaggio degli investire in azioni rispetto agli investimenti immobiliari è la maggiore facilità di diversificare il portafoglio. Infatti, grazie alla possibilità di acquistare azioni di società quotate oppure azioni di ETF è possibile costruire un portafoglio diversificato in tempi ridotti e a costi contenuti.
Infine, le spese per acquisto e vendita di azioni e di gestione del deposito titoli sono molto più basse rispetto ai costi accessori di un investimento immobiliare, che tra rogito, provvigioni per l'agente immobiliare, gestione dell'immobile e sua manutenzione, possono essere di diverse migliaia di euro.
Gli svantaggi degli investimenti in azioni
Investire in azioni ha alcuni svantaggi rispetto all'investire in immobili, il più evidente è che il prezzo delle azioni è molto più volatile rispetto al mercato immobiliare, il valore di un investimento azionario può aumentare o diminuire rapidamente in base alle fluttuazioni del mercato.La volatilità delle azioni può essere molto stressante, a meno che non si abbia un orizzonte temporale a lungo termine per il proprio portafoglio, ovvero se si pianifica di acquistare e mantenere le azioni per sfruttare la costante crescita dei mercati azionari nel corso dei decenni.
E tutto ciò si lega a un secondo svantaggio di investire in azioni, ovvero il rischio di prendere decisioni emotive nei periodi di incertezza del mercato, cosa tra l'altro facilitata dall'elevata liquidità degli investimenti su citata.
In pratica investitori potrebbero essere tentati di vendere le azioni quando in realtà una strategia di acquisto e mantenimento produce maggiori rendimenti: per questo motivo è importante avere sempre un orizzonte temporale a lungo termine per il proprio investimento in azioni.
Un'alternativa agli investimenti immobiliari tradizionali: i REIT
Chi vuole investire in proprietà immobiliari ma non può acquistare case, negozi o uffici da mettere in affitto o rivendere può investire nei REIT (real estate investment trust), aziende che possiedono e spesso gestiscono immobili che producono reddito, come appartamenti, magazzini, uffici, centri commerciali e hotel.I REIT più affidabili hanno un solido track record di pagamento di dividendi consistenti e in crescita, consentendo agli investitori di investire in immobili senza dover affrontare le complessità dell'acquisto e della gestione delle proprietà immobiliari ma optando per un investimento di tipo finanziario.
Con i REIT gli investitori hanno l'opportunità di diversificare il portafoglio di investimenti molto più facilmente, poiché investire in immobili attraverso un REIT non richiede la stessa quantità di capitale come l'acquisto di proprietà fisiche, né il prendersi in carico la gestione di mutuo, affitto, lavori di ristrutturazione, tasse locali sugli immobili ecc... dando anche la possibilità di investire in immobili situati in zone geografiche molto lontane dalla propria residenza.
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