Guadagnare con gli Immobili: Rischi e Opportunità

Gli investimenti immobiliari in Italia sono una scelta popolare tra i risparmiatori, anche perché la piccola proprietà immobiliare è molto diffusa e si può affittare senza partita Iva fino a 4 immobili senza servizi aggiuntivi, sia per locazioni residenziali che commerciali o turistiche.

Oltre all'affitto, tra gli investimenti immobiliari diretti c'è anche il comprare una proprietà e rivenderla per guadagnare grazie l'apprezzamento del valore dopo averla ristrutturata (house flipping) o aver aspettato un aumento spontaneo magari perché la zona circostante è stata riqualificata.

In questo articolo vediamo vantaggi e rischi di guadagnare con gli immobili, poi alcuni consigli per gli investitori che stanno considerando di entrare nel mercato immobiliare con l'acquisto di proprietà da mettere in affitto o rivendere.

Guadagnare con gli immobili: affitto e apprezzamento di valore

Il più diffuso metodo di fare soldi con gli immobili è comprare proprietà residenziali o commerciali e guadagnare dalla locazione, una scelta redditizia perché può generare un reddito passivo mensile attraverso l'affitto.

Si può guadagnare con gli immobili anche beneficiando dell'apprezzamento del valore della proprietà nel tempo, sia facendo vari interventi di ristrutturazione che "lasciando correre" il mercato immobiliare: negli ultimi anni i prezzi si sono generalmente abbassati, ma se la zona circostante viene riqualificata salgono i valori di tutti gli immobili.

Questo fa capire quanto sia importante scegliere una proprietà in una zona in cui ci si aspetta che il valore possa aumentare nel tempo, oltre ad assicurarsi di avere una buona comprensione dei rischi degli investimenti immobiliari diretti.

Acquistare case in luoghi di vacanza per affittare ai turisti è un'altra opzione per gli investitori immobiliari che vogliono guadagnare con le case, ma che ha caratteristiche diverse dall'affitto residenziale. Oltre all'importanza di scegliere una zona turistica in crescita, bisogna assicurarsi di avere una buona comprensione dei rischi di gestione materiale della proprietà e far fronte al rischio vacanza, cioè il fatto che l'immobile può restare sfitto per diversi periodi.

Affittare a studenti, in genere con contratto di affitto transitorio, può essere un'altra opzione redditizia: gli studenti sono spesso alla ricerca di alloggi a prezzi accessibili e gli investitori possono beneficiare di una certa sicurezza dei pagamenti. Anche in questo caso è importante la scelta della zona dove comprare l'immobile e assicurarsi di conoscere i possibili rischi, in genere legati a possibili danni materiali.

Ovviamente per ognuna di queste soluzioni si deve conoscere lo specifico regime fiscale sui redditi da affitto.

Gestione degli affitti

Una volta che si è acquistata una proprietà residenziale o commerciale per la locazione è importante gestire gli affitti in modo efficace per massimizzare i profitti e minimizzare i rischi. Ci sono diversi aspetti da considerare nella gestione degli affitti, tra cui:

scelta degli inquilini: è importante selezionare gli inquilini in modo attento, verificando le loro referenze e la loro situazione finanziaria per ridurre il rischio di ritardi nei pagamenti o di danni alla proprietà
contratti di locazione: è essenziale avere un contratto di affitto ben redatto, che definisca chiaramente i diritti e gli obblighi dell'inquilino e del proprietario e sia conforme alle leggi locali in materia di locazione (per affittare in Italia può essere abbastanza facile informarsi, più difficile per proprietà immobiliari all'estero)
contratti di sublocazione: è importante sapere che si può subaffittare un'abitazione solo se è esplicitamente permesso nel contratto di affitto, ma se non lo è si può comunque subaffittare una parte della casa (una o più stanze ad esempio), dunque un proprietario immobiliare deve considerare anche questa possibilità e mettere il divieto se non vuole che l'inquilino subaffitti; anche la sublocazione commerciale è possibile, con o senza il consenso del locatore a seconda dei casi; similmente, siccome anche il subaffitto può essere un modo per fare soldi con gli immobili, chi volesse intraprendere questa strada e diventare sublocatore deve informarsi nel dettaglio
gestione delle questioni legali: in caso di problemi con gli inquilini, come i ritardi nei pagamenti o i danni alla proprietà, è importante sapere come gestire le questioni legali in modo efficace e la capacità di gestire eventuali ricorsi alle autorità o processi

I potenziali rischi quando si vuole fare soldi con gli immobili

Gli investimenti immobiliari comportano sempre dei rischi, come la possibilità di perdite finanziarie a causa di danni alla proprietà, ritardi nei pagamenti degli affitti o problemi legali con gli inquilini. Inoltre un accorto investitore deve considerare i rischi specifici dell'area geografica e del mercato immobiliare in cui desidera investire.

In sintesi sono questi i potenziali rischi di investire in immobili per affittarli o rivenderli a prezzo più alto:

rischio di vacanza: la proprietà potrebbe rimanere vuota per un periodo di tempo, causando una perdita di reddito se si ha comprato per mettere in affitto
rischio di manutenzione: la proprietà potrebbe richiedere riparazioni o ristrutturazioni costose
rischio di tasse: le tasse sulla proprietà potrebbero aumentare, riducendo il rendimento dell'investimento
rischio di cambiamento del mercato: il valore della proprietà potrebbe diminuire a causa di un cambiamento nel mercato immobiliare

Per evitare questi rischi si deve fare un'attenta valutazione del mercato immobiliare, della zona e della proprietà prima di procedere con l'acquisto. Poi si deve essere preparati a eventuali problemi legati alla locazione, come la gestione degli inquilini, e la risoluzione di eventuali problemi legali, magari con la ditta che fa i lavori di ristrutturazione o coi vicini di casa.

Soprattutto se si vuole comprare un'immobile per rivederlo sfruttando l'apprezzamento di valore, ma anche se lo si mette in affitto, è importante avere una buona gestione del denaro perché l'investimento iniziale è elevato e il guadagno può essere spostato avanti nel tempo: fondamentale conoscere tutte le agevolazioni fiscali disponibili (in particolar modo le detrazioni per lavori di ristrutturazione), le varie spese burocratiche e notarili, le tasse sugli immobili che si possono dover pagare per svariati anni in attesa della vendita e comunque durante gli anni in cui si affitta.

Conclusioni: guadagnare con gli immobili è un'opportunità con vari rischi

In conclusione gli investimenti immobiliari possono essere una scelta redditizia per diversificare il portafoglio e generare reddito passivo, ma non sono privi di rischi specifici e le opportunità del mercato immobiliare vanno conosciute bene per essere sfruttate.

Bisogna saper scegliere una proprietà immobiliare adatta e una corretta strategia di gestione degli affitti o di apprezzamento del valore che si adatti alle proprie esigenze finanziarie e di investimento, ma con la giusta preparazione e la scelta di un'area geografica e un mercato in crescita, gli investitori immobiliari possono trarre vantaggio dalle opportunità.