Come si Guadagna con l'Equity Crowdfunding Immobiliare?

Chi vuole guadagnare col crowdfunding deve prima capire quanti tipi di crowdfunding ci sono e che quello più improntato agli investimenti immobiliari è l'equity crowdfunding: detto comunemente crowdfunding immobiliare perché si tende a identificarli, l'equity crowdfunding nel settore immobiliare è una forma di investimento che consente a un ampio numero di investitori di entrare nel mercato immobiliare, spesso attraverso piattaforme online.

L'equity crowdfunding è la forma più comune di crowdfunding immobiliare col quale l'investitore acquista una quota di partecipazione nel progetto immobiliare, ovvero compra azioni della società. Il ritorno economico dell'equity crowdfunding è generato dal flusso di cassa generato dalle proprietà immobiliari gestite dalla società e dalla loro vendita.

Come si guadagna con l'equity crowdfunding: valutare il tasso di rendimento interno

Il tasso di rendimento interno (IRR) è un indicatore cruciale per gli investitori ed è un indicatore utile per confrontare gli investimenti immobiliari indiretti con altri tipi di investimenti.

Cosa è il tasso di rendimento interno? Il tasso di rendimento interno è il tasso di interesse che fa sì che il valore attuale netto di un investimento sia pari a zero. In altre parole è il tasso che rende l'investimento "giusto" o "equo". Nel contesto dell'investimento immobiliare, l'IRR è il rendimento totale realizzato annualizzato per l'intero periodo di detenzione dell'investimento.

Come funziona il tasso di rendimento interno negli investimenti immobiliari? Il tasso di rendimento interno è utilizzato per calcolare il rendimento totale di un investimento immobiliare, tenendo conto di tutti i flussi di cassa in entrata e in uscita.

Gli investitori ricevono una distribuzione di utili periodica durante il periodo di investimento e un pagamento se la proprietà viene venduta, ma al contempo hanno costi di gestione e commissioni varie.

Inoltre va considerato che il valore delle proprietà immobiliari detenute dalla società di cui si sono acquistate le quote può variare nel tempo, ad esempio a fronte di lavori di ristrutturazione, e che la società può satr pagando un mutuo che una volta estinto fa aumentare il valore stesso della società.

Facendo un esempio col solo flusso di cassa, se un investitore ha investito 100.000 euro in un'operazione di equity crowdfunding immobiliare e ha ricevuto un flusso di cassa trimestrale di 2500 euro per tre anni, il tasso di rendimento interno è 10.000 euro.

Perché il tasso di rendimento interno è importante per gli investitori? Il tasso di rendimento interno è un indicatore importante del rendimento complessivo di un investimento perché, se il multiplo azionario può fornire un'idea del rendimento dell'investimento, l'IRR tiene conto del momento in cui i flussi di cassa sono stati ricevuti e della dimensione di ciascun flusso.

Ciò significa che l'IRR tiene conto del valore temporale del denaro e del rischio dell'investimento.

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Guadagnare con l'equity crowdfunding: come si forma il ritorno economico

Vediamo ora nel dettaglio quali sono le tipologie di guadagno del crowdfunding immobiliare, ovvero quali sono i ritorni economici di un investimento nell'equity crowdfunding da utilizzare per il calcolo del tasso di rendimento interno.

Comunque è importante sottolineare che l'orizzonte temporale del crowdfunding immobiliare è abbastanza lungo, circa 5-10 anni, perché oltre ad essere un investimento illiquido si basa comunque sulla proprietà immobiliare, che come noto ha tempi abbastanza lunghi sia per generare profitto dalla locazione che per aumentare di valore ed essere venduta.

Come si guadagna con l'equity crowdfunding: il cash-on-cash return

Il cash-on-cash return è il principale modo per guadagnare con il crowdfunding immobiliare. In sostanza, si tratta del flusso di cassa generato dalla proprietà dopo il pagamento delle spese immobiliari, delle spese operative e del servizio del debito, flusso di cassa che viene poi distribuito agli investitori ogni trimestre da parte della società di cui si sono acquistate le azioni.

Il cash-on-cash return è particolarmente comodo e profittevole per gli investitori perché consente di ottenere un guadagno sul loro investimento a breve termine: gli investitori non devono attendere anni per guadagnare dall'investimento, ma possono invece ottenere un flusso di cassa regolare ogni trimestre circa.

Come per ogni investimento bisogna valutare le commissioni e le spese associate al crowdfunding immobiliare, in particolare le commissioni di transazione, di gestione e di prestazione. Nello specifico, per guadagnare con il cash-on-cash return dell'equity crowdfunding si deve fare una "due diligence" sulla società per assicurarsi che la proprietà stia generando abbastanza reddito da locazione da coprire le spese immobiliari, le spese operative e il servizio del debito.

Come si guadagna con l'equity crowdfunding: l'apprezzamento della proprietà immobiliare

Gli investimenti immobiliari sono un investimenti che generano profitti a lungo termine e sono fortemente influenzati dal valore della proprietà, il quale è legato al reddito operativo netto (NOI) prodotto dall'immobile e ai rendimenti che gli investitori si aspettano in base al rischio e alle condizioni di mercato.

Per aumentare il valore degli immobili è importante comprendere come il NOI e il rischio influenzano il valore dell'immobile: in genere il valore degli immobili aumenta quando il NOI aumenta e il rischio complessivo diminuisce. Per ottenere questo risultato, le società che operano nel crowdfunding immobiliare apportano miglioramenti alla proprietà con lavori di ristrutturazione, così possono anche aumentare gli affitti e ottenere inquilini di qualità superiore o contratti di locazione a lungo termine.

Come si guadagna con l'equity crowdfunding: l'aumento di capitale della società

Questa tipologia di ritorno economico da un investimento in crowdfunding immobiliare è quello che, insieme al cash-on-cash return, più denota la somiglianza con i classici investimenti in azioni.

Gl operatori di crowdfunding immobiliare raccolgono il capitale necessario per acquistare, sviluppare e gestire le proprietà. Il finanziamento può poi essere integrato con un mutuo, se necessario. Una volta che la proprietà viene messa a profitto il debito viene pagato utilizzando i canoni di locazione che, oltre a ridurre il saldo del mutuo, aumentano il valore netto della proprietà.

Infine, quando la proprietà viene venduta il saldo del mutuo è inferiore a quello iniziale (o azzerato), di conseguenza i proventi della vendita saranno maggiori, il che significa che l'investitore riceverà una quota maggiore dei profitti.