Affitto Turistico: Locazione Turistica o Affitto Breve, Differenze con l'Affitto Residenziale

L'affitto turistico è una forma di locazione sempre più popolare tra i proprietari che cercano di guadagnare con gli immobili, soprattutto in luoghi di vacanza e città d'arte, e il motivo risiede negli indubbi vantaggi dell'affitto turistico rispetto all'affitto residenziale. Per un piccolo proprietario immobiliare che vuole mettere a reddito alcuni immobili l'affitto turistico potrebbe essere la scelta ideale.

Attenzione però, bisogna aver chiara la differenza tra locazione turistica e affitto breve, le due modalità per affittare casa ai turisti che rientrano nella categoria comunemente detta "affitto turistico": di base, la locazione turistica dura fino a 6 mesi e c'è obbligo di registrazione del contratto, l'affitto breve dura al massimo 30 giorni e non c'è obbligo di registrazione (articolo 4 del Decreto Legge 50 del 2017).

In questa guida approfondiremo i vari aspetti dell'affitto turistico, specificando le particolarità di locazione turistica e affitto breve quando necessario e fornendo consigli e trucchi per sfruttare al meglio questa opportunità di investimento immobiliare.

L'affitto turistico può essere gestito in modo autonomo o tramite un'agenzia di intermediazione, ma è importante sapere che non serve la partita Iva per l'affitto turistico, né l'iscrizione alla Camera di Commercio e la SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività al Comune), se si affittano non più di 4 immobili e non si offrono servizi aggiuntivi come colazione e pulizie, che si dovranno dunque fare quando gli inquilini lasciano l'immobile. Tutto ciò vale sia per l'affitto breve che per la locazione turistica, anche se si affitta con Airbnb o altri servizi simili.

Se si gestiscono gli immobili in locazione turistica o affitto breve da soli ci si deve occupare di tutti gli aspetti della locazione, dalla pubblicità e promozione della proprietà alla gestione degli inquilini e delle prenotazioni, se invece ci si affida ad un'agenzia questa si occuperà di tutte le pratiche ma verrà richiesta una percentuale sui guadagni.

Senza ombra di dubbio l'affitto turistico può essere una grande opportunità guadagnare con gli immobili, soprattutto in luoghi di vacanza popolari dove c'è una forte domanda di alloggi temporanei, ma si deve essere consapevoli dei potenziali rischi, dei costi di gestione, delle norme fiscali e delle leggi locali in materia di affitto turistico (ad esempio, in alcuni Comuni c'è l'obbligo di non affittare a turisti per alcuni mesi all'anno).

Cosa è l'affitto turistico

L'affitto turistico è una modalità di locazione in cui un immobile, solitamente una casa o un appartamento, viene messo a disposizione di turisti per brevi periodi di tempo: la durata dell'affitto determina la scelta tra contratto di locazione turistica e affitto breve. Questa tipologia di affitto è diversa dall'affitto a lungo termine, in cui l'immobile viene dato in locazione a un inquilino per un periodo di tempo superiore ai 6 mesi e dove può stabilire la propria residenza.

Importante chiarire la differenza tra locazione turistica e casa vacanze: con la locazione turistica (e anche l'affitto breve) si mette a disposizione dell'ospite / inquilino solo l'abitazione, senza offrire servizi aggiuntivi rispetto alle pulizie finali ed il cambio di biancheria a pernottamento. Avere una casa vacanza è un'attività imprenditoriale strutturata e serve la partita Iva in ogni caso, perché è una struttura ricettiva come alberghi e ostelli.

Quanto può durare un contratto di locazione turistica e di affitto breve? La durata di una locazione turistica è superiore a un mese e fino a un massimo di 6 mesi, mentre la durata di un affitto breve non può superare i 30 giorni.

Sia con l'affitto breve che con la locazione turistica si deve dare comunicazione alle autorità delle generalità degli inquilini e pagare la tassa di soggiorno, ma solo con la locazione turistica è obbligatoria la registrazione del contratto. In entrambi i casi, se si offrono servizi aggiuntivi come la pulizia della casa si rientra nel caso di affitto turistico con partita Iva, anche se si affittano meno di tre immobili.

Regime fiscale affitto turistico: sia con la locazione turistica che con l'affitto breve si può optare per la cedolare secca, ovvero un'aliquota fissa del 21% sul 100% del reddito da affitto, altrimenti si paga secondo le consuete aliquote Irpef.

La scelta tra i due regimi fiscali va ben ponderata, perché oltre al calcolo di quanto versare c'è anche da valutare come cambiano detrazioni e deduzioni nella dichiarazione dei redditi, perché i redditi assoggettati a cedolare secca escono dal totale tassabile. Tutti i dettagli nella guida sulla cedolare secca per redditi da affitto.

Questo vale per un proprietario immobiliare non professionale, se invece si offrono anche servizi accessori e/o si affittano più di quattro immobili allora si rientra nel caso di reddito d'impresa con la relativa tassazione (e obblighi): nella guida Le tasse sull'affitto breve tutti i dettagli.

Leggi la guida Vantaggi e svantaggi dell'affitto turistico per capire se è la soluzione giusta per te!

Differenza tra affitto turistico e affitto residenziale

La differenza tra affitto turistico e affitto residenziale, o a lungo termine, è sia dal punto di vista della durata della locazione che delle norme e degli obblighi da rispettare.

Nel caso dell'affitto a uso abitativo lungo termine, che può essere a canone concordato o libero, l'inquilino è solitamente una persona che cerca una casa in cui stabilirsi per un periodo di tempo superiore a 6 mesi: in questo caso il proprietario immobiliare deve rispettare la normativa in materia di affitto ad uso abitativo, che prevede tra l'altro la sottoscrizione di un contratto registrato e la possibilità per l'inquilino di sublocare l'immobile.

Per l'affitto ad uso abitativo si può ricorrere anche al contratto di affitto transitorio, che ha durata massima di 18 mesi e può essere a canone concordato o libero, possibilità che ovviamente non c'è con gli affitti turistici.

Nel caso dell'affitto turistico, invece, l'immobile viene messo a disposizione di turisti per brevi periodi di tempo, inferiore ai 30 giorni con contratto di affitto breve o tra 31 giorni e 6 mesi con contratto di locazione turistica. In questo caso il proprietario immobiliare deve rispettare la normativa in materia di affitto turistico, che prevede l'iscrizione alla Camera di Commercio se offre servizi aggiuntivi anche se affitta un solo immobile.

Tra affitto turistico e residenziale cambiano anche molti obblighi in capo al proprietario, poi c'è la questione delle spese di condominio che con l'affitto turistico sono tutte a carico del proprietario, come le bollette.

In conclusione, un proprietario immobiliare non professionista che desidera guadagnare dalla locazione degli immobili può considerare l'opzione dell'affitto turistico come una delle principali opzioni, ma deve essere consapevole che ci sono norme e obblighi diversi da quelli di un affitto residenziale, dunque per sfruttare al meglio l'occasione deve essere ben preparato.