Quali Sono i Rischi degli Investimenti Immobiliari Diretti e Come Gestirli

Gli investimenti in proprietà immobiliari, o investimenti immobiliari diretti, sono di diversi generi: si può comprare o costruire un'immobile per metterlo in affitto, oppure ristrutturarlo e venderlo generando un margine netto. Di fondamentale importanza è valutare le opportunità e gestire i rischi degli investimenti immobiliari diretti, perché le casistiche sono tantissime (ad esempio l'affitto residenziale è molto diverso dall'affitto turistico) e ognuna con le sue peculiarità.

Come valutare un buon investimento immobiliare?

Che si voglia comprare o costruire un immobile, per valutare l'investimento immobiliare si deve aver ben chiaro fin da subito come usarlo per generare profitto.

Se invece si vuole generare profitto da un immobile che si ha già, magari perché ereditato, si dovrà valutare quale sia il suo miglior uso tenendo conto della immodificabile situazione di partenza: ad esempio in una città non turistica la scelta potrebbe essere tra affitto ad uso residenziale o commerciale, affitto a studenti universitari o anche la vendita.

Per valutare le opportunità degli investimenti immobiliari diretti uno schema di ragionamento deve comprendere i seguenti fattori:

le opportunità che offre la zona in cui si trova la proprietà: una zona in forte crescita o in un'area di alta domanda può offrire maggiori opportunità di apprezzamento del valore in caso di vendita, ma anche può spuntare canoni di affitto più alti
il tipo di proprietà: ad esempio, un appartamento in una zona universitaria potrebbe essere più redditizio rispetto a una casa singola in una zona meno densamente popolata
i costi associati all'investimento: oltre al prezzo di acquisto è importante considerare i costi di mantenimento, le tasse e le assicurazioni, che possono influire sulla redditività dell'investimento
il rendimento atteso: è importante considerare non solo il potenziale di apprezzamento del valore, ma anche il rendimento attuale dell'investimento, ad esempio i canoni di locazione
la prospettiva a lungo termine: è importante considerare non solo le opportunità immediate, ma anche la prospettiva a lungo termine per l'investimento e per la zona in cui si trova la proprietà

Gestione dei rischi degli investimenti immobiliari diretti

I rischi degli investimenti immobiliari diretti sono sia materiali e gestionali, cioè legati al mantenimento dell'immobile e al suo uso, che finanziari perché legati al suo valore, e la loro gestione è la parte fondamentale di questi investimenti.

I rischi di un investimento in proprietà immobiliare sono sei:

rischio di vacanza: se si decide di affittare una casa ai turisti c'è sempre il rischio che la proprietà rimanga vuota per lungo tempo, causando una perdita di reddito.
rischio di locazione: gli inquilini possono causare danni alla proprietà, ritardare i pagamenti o addirittura non pagare affatto; può essere difficile trovare inquilini qualificati e affidabili, soprattutto in tempi di bassa domanda.
rischio di tasso di interesse: se si ha fatto ricorso a un mutuo per acquisto o ristrutturazione c'è sempre il rischio che i tassi di interesse crescano, causando un aumento delle rate del mutuo e rendendo più difficile per il proprietario mantenere la proprietà.
rischio di svalutazione: il valore di un immobile può diminuire a causa di cambiamenti del mercato immobiliare o delle condizioni economiche generali e ciò può rendere più difficile per l'investitore vendere la proprietà a un prezzo che copra i costi di acquisto e di mantenimento
rischio tasse: le imposte sui redditi da affitto e le tasse sulla proprietà immobiliare possono aumentare e ridurre così i profitti dell'investimento
rischio di manutenzione: un immobile richiede costante manutenzione e riparazioni per essere in buone condizioni, con costi che possono essere significativi e incidere sui profitti dell'investimento

Alla luce di questi rischi, un investimento immobiliare che prevede l'acquisto di una proprietà o la sua gestione deve essere portato avanti seguendo alcuni "comandamenti", delle best practice per ridurre i rischi.

In fase preliminare sicuramente si deve fare una valutazione completa della proprietà e della zona in cui si trova prima di procedere con l'acquisto, assicurarsi di avere una comprensione chiara dei costi associati all'investimento e di avere un piano per farvi fronte, scegliere una proprietà in una zona in cui ci si aspetta che il valore aumenti nel tempo e considerare la stipula di un'assicurazione per coprire i rischi di vacanza, danni e manutenzione.

Se si ha un immobile che è stato donato, non solo direttamente a noi ma anche se comprato da qualcuno che lo ha ricevuto così, conviene stipulare una polizza per casa di provenienza donativa per mettersi al riparo da eventuali pretese degli eredi del donante.

Per tutelare il proprio investimento dal punto di vista degli introiti conviene considerare l'acquisto di una proprietà che possa essere affittata in modo da generare un reddito regolare, se si vuole comprare più proprietà sarebbe meglio diversificare il portafoglio immobiliare acquistando proprietà in diverse zone e con diverse finalità d'uso (residenziali, commerciali, industriali), poi monitorare il mercato immobiliare e i cambiamenti nella zona in cui si possiede una proprietà per agire tempestivamente in caso di necessità.

Avere a disposizione un team di professionisti del settore immobiliare (commercialisti, avvocati, tecnici, ecc..) per supporto nella valutazione e gestione degli investimenti è assolutamente necessario.

Queste raccomandazioni per ridurre i rischi degli investimenti in proprietà immobiliari devono essere considerate anche come costi di un investimento immobiliare, come appare ovvio.

In generale, la chiave per gestire efficacemente i rischi degli investimenti immobiliari diretti è quella di essere ben informati e preparati, e di adottare un approccio metodico e disciplinato alla valutazione e alla gestione degli investimenti.