Gli investimenti immobiliari indiretti sono indicati a chi non ha la possibilità o le conoscenze per acquistare proprietà immobiliari da mettere in affitto o rivendere a prezzo maggiorato ma vuole comunque sfruttare i vantaggi offerti dei mercati immobiliari: in quanto strumenti finanziari, gli investimenti immobiliari indiretti hanno soglie di ingresso più basse degli investimenti immobiliari diretti e si gestiscono come quelli in altri mercati.
In questo articolo vediamo come valutare le opportunità degli investimenti immobiliari indiretti, sia nella specificità del mercato immobiliare che in generale nella loro natura di strumenti finanziari.
Quali sono i principali strumenti utilizzati per effettuare investimenti immobiliari indiretti?
Gli investimenti immobiliari indiretti si possono considerare consueti investimenti in asset finanziari e dunque l'investitore deve avere una strategia per costruire il portafoglio d'investimento e inserirci gli investimenti immobiliari nella giusta proporzione rispetto agli altri, sapere come funzionano fondi, azioni e obbligazioni, sapere cosa sono i REIT e le SIIQ e che opportunità offrono, valutare rischi e costi di ogni strumento, comprendere il crowdfunding immobiliare.Per investire in immobili senza acquistarli le tre possibilità più sfruttate sono i fondi chiusi immobiliari, i REIT (in Italia SIIQ, cioè Società Investimento Immobiliare Quotata), i fondi e gli ETF sui REIT.
Fondi chiusi immobiliari
I fondi chiusi di investimento immobiliari sono stati per decenni l'alternativa più diffusa all'investimento diretto immobiliare, cioè per trasformare l'investimento dall'acquisto di proprietà immobiliari all'acquisto di quote finanziarie, ma ad oggi potrebbero non essere la soluzione migliore per un piccolo investitore.Prima di decidere se aderire a un fondo chiuso immobiliare è importante conoscere cosa sia un fondo chiuso e le sue regole di funzionamento: i fondi immobiliari si creano con un patrimonio fisso, che viene diviso in quote, e investono almeno 2/3 del patrimonio in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. La costituzione del fondo inizia con la sottoscrizione, che è aperta fino a quando non si raggiunge l'ammontare desiderato.
Aderendo a un fondo chiuso si partecipa all'acquisto di immobili secondo un programma stabilito. Questi fondi sono "chiusi" perché l'investimento è liquidabile solo alla scadenza (da 10 a 30 anni) e sono destinati a investitori professionali con elevate soglie di ingresso. Sono strumenti che replicano le caratteristiche negative dell'investimento immobiliare diretto per l'investitore medio.
Cosa sono i REIT
I REIT sono società immobiliari quotate (in Italia sono denominati SIIQ, Società di investimento immobiliare quotata), un veicolo di investimento internazionale stabilito per agevolare l'investimento immobiliare indiretto. Un REIT (Real Estate Investment Trust) possiede, opera e finanzia proprietà immobiliari e concentra gli investimenti su proprietà ad alto reddito come centri commerciali, hotel, uffici. I REIT sono negoziati come azioni e sono titoli estremamente liquidi.La disciplina dei REIT varia da paese a paese, ma è simile a quella originaria statunitense e generalmente prevede l'obbligo di investire in proprietà immobiliari e distribuire agli azionisti la maggior parte degli utili da locazioni sotto forma di dividendi.
Ad esempio, negli Stati Uniti i REIT devono investire almeno il 75% delle proprie attività in proprietà immobiliari, ricavare almeno il 75% dei propri profitti da affitti, interessi su mutui o vendita di proprietà, pagare almeno il 90% delle entrate tassabili come dividendi e non avere più del 50% delle proprie azioni possedute da 5 o meno azionisti.
In Italia le società d'investimento immobiliare quotate seguono una disciplina simile a quella dei REIT americani, con la differenza che una SIIQ deve avere minimo 100 azionisti, il 50% della società deve essere detenuto da almeno 5 persone e deve essere gestita da un amministratore fiduciario o da un consiglio di amministrazione.
Ci sono diverse tipologie di REIT, come ad esempio REIT azionari, REIT ipotecari e REIT ibridi, che si concentrano su diverse tipologie immobiliari come self-storage, ambulatori medici o piccole unità di business. I vantaggi di investire in REIT sono la possibilità di partecipare con importi anche bassi, la liquidità dei titoli e flussi di dividendi importanti.
ETF e fondi sui REIT
L'investimento in fondi immobiliari aperti o in ETF immobiliari è l'opzione più adatta agli investitori retail, sicuramente di più rispetto ai gondi immobiliari chiusi.Fondi aperti e ETF non possiedono direttamente immobili ma investono in REIT o società immobiliari di altri paesi: ciò permette di diversificare l'area geografica o il settore di investimento e di ridurre il rischio su un numero maggiore di soggetti.
La scelta tra ETF e fondi d'investimento deve essere fatta caso per caso in base alle caratteristiche del prodotto, ma gli ETF tendono ad avere maggiore liquidità e contenimento dei costi rispetto ai fondi tradizionali.
Come valutare un investimento immobiliare indiretto
Per valutare le opportunità di investimento immobiliare indiretto è importante considerare la qualità dei beni immobili che compongono il portafoglio del fondo o della società: i beni immobili devono essere ben posizionati e ben mantenuti, in modo che possano generare reddito stabile e crescita del valore nel tempo.La qualità della gestione del fondo o della società è un fattore decisivo da considerare quando si valutano le opportunità di investimento immobiliare indiretto, data la peculiarità del mercato immobiliare. Infatti serve un team di gestione esperto e qualificato con una solida esperienza nel settore immobiliare e nella gestione di investimenti che dipendono da moltissimi fattori (lavoro edile, tassi di interesse, costo del denaro e mercato del credito a famiglie e imprese, politiche sociali sull'abitazione...) e che variano da paese a paese.
È anche importante verificare che il fondo o la società abbia una buona reputazione e track record di performance.
Un elemento positivo è sicuramente una buona diversificazione geografica e settoriale (in vari tipi di immobili e loro usi) del fondo o della società. Come sempre, in generale la diversificazione del portafoglio può aiutare a ridurre il rischio, poiché gli investimenti non sono concentrati in una sola area geografica o tipologia di immobile.
Come per qualsiasi investimento in fondi, azioni, bond e simili, si deve verificare che siano attvate politiche di gestione del rischio efficaci per gestire i rischi associati agli investimenti immobiliari e che il fondo o la società abbia una buona trasparenza e comunicazione con gli investitori in merito alle politiche di gestione del rischio.
Conclusioni
Gli investimenti immobiliari indiretti, come i fondi immobiliari e le società immobiliari quotate, possono essere un'ottima opportunità per gli investitori che cercano di diversificare il proprio portafoglio e beneficiare dell'apprezzamento del valore immobiliare.Tuttavia è importante valutare attentamente le opportunità e gestire i rischi prima di investire in questi strumenti: gli investitori dovrebbero cercare fondi immobiliari e società con una buona performance storica, una qualità della gestione elevata e una posizione finanziaria solida.
Nello specifico degli investimenti immobiliari è importante considerare la diversificazione geografica e settoriale del fondo o della società, oltre al costo associato all'investimento come per ogni altro asset.
Con queste informazioni in mente, gli investitori possono prendere decisioni informate e gestire al meglio i propri investimenti immobiliari indiretti. Le fonti affidabili per raccogliere informazioni sull'argomento possono essere siti web di società di investimento immobiliare, ricerche di mercato e analisi finanziarie sui mass media di settore: bisogna utilizzare una combinazione di fonti per avere una comprensione completa delle opportunità e dei rischi associati agli investimenti immobiliari indiretti.
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