Cos'è un investimento immobiliare diretto?
Un investimento immobiliare diretto è l'acquisto di un'immobile con l'obiettivo di generare reddito con l'affitto o con la rivendita dell'immobile a un prezzo maggiore in futuro, magari dopo averlo ristrutturato. Viene detto anche investimento in proprietà immobiliari.Quali sono i vantaggi degli investimenti immobiliari diretti?
I vantaggi degli investimenti immobiliari sono soprattutto i rendimenti stabili se si parla di affitto, da abbinare ad alcuni vantaggi fiscali come la cedolare secca per i piccoli proprietari immobiliari non imprenditori. C'è anche la possibilità di utilizzare la proprietà come garanzia ipotecaria per ottenere ulteriori finanziamenti e allargare i propri affari.Se invece si vuole comprare immobili per rivenderli dopo averli rivalutati, con lavori di ristrutturazione o aspettando una crescita spontanea del mercato immobiliare nella zona, il vantaggio principale è di ricevere tutto il guadagno in un colpo solo, anche se si potrebbe aspettare un certo lasso di tempo dall'acquisto.
Comunque l'acquisto di un immobile è un investimento a basso rischio e storicamente considerato solido, con un elevato e sicuro mantenimento del valore e una elevata redditività rispetto al rischio.
Quanto si guadagna con gli investimenti immobiliari diretti?
Il guadagno con gli investimenti immobiliari dipende dalla redditività dell'investimento, dalla sua location e dalla situazione del mercato immobiliare. Un investimento ben scelto e ben gestito può generare redditi significativi, ma è importante valutare attentamente tutti i fattori prima di investire.Secondo i dati del 2020 il rendimento annuo lordo medio di una proprietà immobiliare residenziale in affitto era intorno al 5%, nel 2021 il sito immobiliare Idealista.it ha rilevato che il rendimento annuo lordo medio è salito a circa il 7%: vuol dire che un appartamento da 150.000 euro messo in locazione può generare mediamente 10.000 euro lordi l'anno, che al netto sono circa 7000 euro.
Ma le variabili che influenzano quando può far guadagnare un immobile in affitto sono tante, dalla zona dove sorge l'immobile al tipo di locazione (residenziale, turistica, a studenti, commerciale) fino alla categoria catastale: si può tranquillamente arrivare a rendite anche doppie rispetto alla media su indicata, mentre il minimo che ci si può aspettare è circa il 2%.
Diverso invece il caso comprare un immobile per rivenderlo dopo avergli fatto aumentare di valore con lavori di ristrutturazione o aspettando un aumento spontaneo per crescita del mercato immobiliare, nazionale o locale: ad esempio comprare un rudere e ristrutturarlo per poi venderlo può far guadagnare diverse decine di migliaia di euro
Quali sono i rischi degli investimenti immobiliari diretti?
I rischi degli investimenti immobiliari diretti sono di soprattutto legati alla difficoltà di trovare inquilini, ai cambiamenti del mercato immobiliare e problemi legati alla gestione della proprietà. È importante valutare attentamente questi rischi prima di investire.Nella guida Opportunità e rischi di un investimento immobiliare tutte le best practice per la gestione di una proprietà immobiliare per generare profitto
Si può investire in immobili senza possederli fisicamente?
Sì, si può investire in immobili senza possederli fisicamente attraverso strumenti come i fondi immobiliari, i REIT (Real Estate Investment Trusts), il crowdfunding immobiliare, azioni e obbligazioni di società immobiliari, che permettono di investire nel settore immobiliare senza comprare proprietà per gestirle.Ma in questi casi si rientra negli investimenti immobiliari indiretti, che sono completamente diversi dagli investimenti immobiliari diretti.
Come si calcola il rendimento di un investimento immobiliare diretto?
Il rendimento di un investimento immobiliare si calcola come il rapporto tra il reddito generato dalla proprietà e il costo totale dell'investimento, come per ongi altra tipologia di investimento. Nella guida Calcolare la percentuale di guadagno di un investimento c'è la formula matematica di base, che è applicabile anche agli investimenti in proprietà immobiliari.Dove investire in immobili?
La scelta della location di dove investire in proprietà immobiliari dipende dalle proprie preferenze personali e dagli obiettivi di investimento: in generale le grandi città e le zone turistiche possono offrire maggiori possibilità di locazione (residenziale, turistica, a studenti, commerciale, affitti transitori) e apprezzamento del valore della proprietà nel tempo, mentre nelle zone rurali e di montagna ci possono essere rendimenti più stabili ma più bassi per quel che riguarda le locazioni residenziali (maggiori opportunità per quelle turistiche), buone prospettive per l'acquisto di immobili da ristrutturare e vendere a un prezzo più alto (si pensi all'acquisto di un rustico da vendere poi a volesse aprire un b&b o un agriturismo).Avendo chiaro questo, per capire dove investire in immobili bisogna studiare le tendenze del mercato immobiliare e le prospettive future, informandosi adeguatamente online e contattando le agenzie immobiliari locali.
Come si fa a ottenere finanziamenti per investire in immobili?
Per ottenere finanziamenti per investire in immobili è possibile utilizzare un mutuo immobiliare, un mutuo liquidità o un altro tipo di finanziamento presso una banca o altra istituzione finanziaria. Importante valutare attentamente le condizioni e i tassi di interesse prima di scegliere un finanziamento e assicurarsi di avere la capacità di ripagare il debito.Il crowdfunding immobiliare è un'opportunità di finanziamento per investimenti immobiliari diretti, cioè per comprare, ristrutturare o acquistare immobili per affittarli o rivenderli, ma non è indicato per i piccoli proprietari immobiliari non imprenditori: per questi soggetti (nella loro veste di investitori) il crowdfunding è un investimento immobiliare indiretto.
Un piccolo proprietario immobiliare ha una certa facilità nell'ottenere finanziamenti per acquisto o ristrutturazione casa perché può dare come garanzia ipotecaria un'altra sua proprietà immobiliare.
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