Come funzionano i REIT?
Di base REIT e SIIQ sono fondi di investimento specializzati nel settore immobiliare: queste società possiedono fisicamente numerosi immobili, soprattutto di pregio, hotel, residence, uffici, magazzini, con l'obiettivo principale di metterli in affitto per avere un elevato rapporto tra superficie posseduta e superficie occupata.Significato di REIT e SIIQ - Nati negli Usa decenni fa, i Real Estate Investment Trust sono regolati negli altri paesi secondo normative che ricalcano quella statunitense in quasi tutti gli aspetti. In Italia sono chiamati SIIQ, acronimo di Società di Investimento Immobiliare Quotata: in pratica REIT e SIIQ sono la stessa cosa.
REIT e SIIQ devono investire la stragrande maggioranza delle proprie attività in proprietà immobiliari per generare profitti quasi totalmente da affitti, interessi sui mutui e vendita delle proprietà. Inoltre ci sono norme per impedire che la maggior parte delle azioni siano in mano a pochi azionisti.
Molto spesso le legislazioni locali danno ai REIT significativi vantaggi fiscali, a condizione che distribuiscano la maggior parte degli utili sotto forma di dividendi agli azionisti. La distribuzione degli utili dei REIT in molti casi, è anche mensile.
I principali tipi di REIT sono gli Equity REIT che possiedono proprietà, i REIT ipotecari che finanziano la proprietà, i REIT ibridi che possiedono e finanziano proprietà.
I REIT azionari, ipotecari e ibridi possono essere ulteriormente classificati in base ai tipi di proprietà in cui sono specializzati, ad esempio edifici per uffici, vetrine e centri commerciali al dettaglio, proprietà industriali inclusi magazzini e impianti di produzione, residenziale, strutture sanitarie e ospedali, proprietà di self-storage, terreni agricoli, infrastrutture come torri cellulari e data center.
Perché investire in REIT
Come spiegato nell'articolo I rischi degli investimenti immobiliari diretti, comprare proprietà immobiliari come investimento può non essere alla portata di tutti a causa degli alti costi di ingresso per entrare nel mercato, nonostante in questi anni sia in una fase generalizzata di calo dei prezzi dopo aver raggiunto il suo picco massimo nel 2007: la soglia di ingresso per gli investimenti immobiliari è più alta rispetto ad altri tipi di investimenti come azioni o obbligazioni e sono richieste specifiche conoscenze e preparazione, soprattutto in un mercato in calo.Inoltre il carico fiscale sui proprietari di immobili in paesi come l'Italia è alto, specialmente se l'immobile viene affittato, e i costi di manutenzione non possono di certo essere ignorati.
Per evitare questi problemi ci sono due soluzioni più accessibili ai piccoli risparmiatori per entrare nel mercato immobiliare: investire in fondi e ETF immobiliari oppure nei REIT e nelle SIIQ, anch'essi fondi di investimento ma con particolari caratteristiche.
I vantaggi dei REIT e delle SIIQ sono la possibilità di accedere al mercato immobiliare anche con piccoli investimenti, l'eliminazione dei rischi diretti legati alla gestione immobiliare, le cedole mensili.
Quanto rende un REIT? Un REIT rende mediamente tra il 5% e l'8% annuo, con punte intorno al 10%.
Una nota importante sui dividendi e sul valore di borsa: se un REIT non distribuisse utili mensili il suo valore di borsa crescerebbe continuamente, con una grande plusvalenza tra il prezzo di acquisto e il valore attuale. Ma investire in immobili con i REIT serve per avere entrate automatiche, delle rendite periodiche come se si avessero proprietà immobiliari in affitto ma senza i problemi di gestione.
I vantaggi di investire in REIT
Rispetto a un investimento diretto nel settore immobiliare, investire in REIT presenta questi vantaggi:- si può investire nel mercato immobiliare anche con somme molto contenute, mentre l'investimento diretto in un immobile richiede normalmente capitali più elevati
- è possibile diversificare l'investimento acquisendo quote di innumerevoli immobili contemporaneamente, riducendo il rischio di mercato
- le azioni di un REIT possono essere scambiate in borsa come normali azioni, quindi si può facilmente investire in mercati immobiliari anche molto lontani e si opera in un mercato con elevata liquidità
- i REIT normalmente forniscono un flusso cedolare ricco e costante perché pagano gran parte degli affitti che incassano direttamente ai propri azionisti
Ovviamente questo investimento deve essere effettuato nell'ambito di una asset allocation per strutturare un portafoglio di investimento bilanciato: ad esempio il grande investitore David Swensen destina il 20% del suo portafoglio ideale a questo tipo di asset (è solo un caso di studio, ognuno deve valutare la propria situazione).
Come investire in REIT e SIIQ
Si può investire in REIT e SIIQ comprando le loro azioni come per ogni altra società quotata, oppure si può accedere a un ETF che investe in REIT e SIIQ: in questo caso si dovrà valutare specificatamente l'ETF.Il punto di partenza dovrebbe essere quello di selezionare il mercato immobiliare di riferimento e almeno inizialmente è bene puntare su un paese florido, con un'economia sana e in crescita. I migliori paesi per investimenti immobiliari sono Germania, Svizzera, Paesi Scandinavi, Canada, Nuova Zelanda, Singapore, Australia. I REIT sono molto attivi in Nord America, quindi anche il Canada potrebbe essere una buona scelta. Su siti come Country Economy è possibile avere i dati aggiornati sulle situazioni di quasi tutti i paesi del mondo.
A questo punto si può passare alla selezione della società e il consiglio è di suddividere il rischio selezionando almeno due o tre REIT o SIIQ: è vero che il portafoglio immobiliare è già ben diversificato (il primo REIT canadese possiede immobili per 45 milioni di metri quadrati), ma è consigliabile diversificare anche in termini della capacità di gestione.
Come per altri asset, è meglio considerare i REIT più storici: alcuni pagano dividendi mensili da 40 anni!
Devono essere presi in considerazione anche elementi fondamentali della società, come l'andamento dei ricavi e degli utili, e la struttura patrimoniale. Scegliete le società con bilanci sani anche se il titolo ha un prezzo a multipli di borsa più alti di altri.
È sempre bene tenere presente l'andamento del mercato, cioè verificare in quale fase si trova il titolo: anche se in un investimento di questo tipo la tempistica di entrata non è fondamentale, è sempre preferibile provare a comprare in i momenti più favorevoli.
Se si vuole comporre un portafoglio REIT può essere saggio procedere con alcuni acquisti scaglionati nel tempo.
Posta un commento