22 dicembre 2022

Subaffitto o Sublocazione: Quando È Possibile, Tasse e Adempimenti

La sublocazione di immobili ad uso abitativo è sempre vietata all'inquilino, a meno che nel contratto di affitto sia esplicitamente scritto che è consentito il subaffitto (di tutto l'immobile di cui dispone con l'affitto). Invece se non c'è un esplicito divieto di sublocazione nel contratto, allora l'inquilino può subaffittare parte della casa, ad esempio una stanza o un posto-letto, ma dandone comunicazione al locatore.

La normativa di riferimento per il subaffitto comprende l'articolo 1594 del Codice Civile, l'articolo 2 della legge n° 392 del 1978, l’articolo 14 comma 4 della Legge n° 431 del 1998, il Decreto del Ministero per le Infrastrutture e i Trasporti del 30 dicembre 2002.

Sublocazione: gli adempimenti dell'inquilino

In caso di subaffitto, di parte della casa o tutta, affinché sia tutto in regola ci devono essere due contratti differenti: il primo è il contratto di affitto tra proprietario (locatore) e inquilino (affittuario, locatario o conduttore), il secondo è il contratto di sublocazione tra inquilino sublocatore e subconduttore (subaffittuario, sublocatario). Ricordiamo che "affitto" e "locazione" sono sinonimi, anche se il secondo termine è più specifico in caso di immobili ad uso abitativo.


L'inquilino che subaffitta deve inviare comunicazione tramite raccomandata al proprietario, che deve essere inoltrata prima di stipulare la sublocazione. Nella lettera devono essere indicati i dati del subconduttore, la durata della sublocazione, il numero di locali sublocati.

Il proprietario di casa ha a disposizione 30 giorni dalla ricezione della comunicazione per opporsi alla sublocazione per gravi motivi: per esempio qualora il subconduttore risulti inaffidabile o la posizione economica dello stesso non gli consenta di pagare il canone della sublocazione.

comunicazione di subaffitto

L'inquilino che intende sublocare è tenuto a rispettare un altro obbligo di legge, ovvero deve registrare il contratto di sublocazione presso l'Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI per contratto di affitto.

Per registrare un contratto di sublocazione bisogna compilare il quadro A indicando nella casella Casi particolari il codice 2. Una volta stampato e compilato, il modello RLI deve essere trasmesso all'Agenzia delle Entrate telematicamente oppure consegnato di persona in un ufficio delle Entrate stesse. Nel momento in cui si registra il contratto di sublocazione è necessario versare l'imposta di registro.

Durata della sublocazione e canone di subaffitto

La durata della sublocazione non può mai superare la durata del contratto di affitto, mentre l'importo del canone è libero. Importante specificare che il proprietario dell'immobile può sempre riscuotere il canone di sublocazione nel caso l'inquilino non abbia pagato l'affitto.


Subaffitto: tasse nella dichiarazione dei redditi

Molto importante chiarire subito che il reddito da subaffitto non è un reddito fondiario (vedasi circolare dell'Agenzia delle Entrate 26/E del 1 giugno 2011, paragrafo 1.2), in quanto percepito da un inquilino che subaffitta la casa o una parte di essa, diversamente che il reddito da affitto percepito dal proprietario (o di subaffitto se, come detto sopra, l'inquilino non paga) che è appunto un reddito fondiario.

Per questo motivo nella dichiarazione dei redditi le tasse sul subaffitto vanno nella categoria "redditi diversi", ai sensi dell’articolo 67 comma 1 lettera h del TUIR, che obbliga a inserire nella dichiarazione i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili.

Cedolare secca per il subaffitto

La disciplina della tassazione del subaffitto con cedolare secca è abbastanza confusa ed è cambiata nel corso degli anni.

Si può applicare la cedolare secca per le tasse sulla sublocazione perché, seppur non essendo un reddito fondiario, per questo aspetto il subaffitto abitativo è stato equiparato alla locazione breve, che secondo il decreto legislativo n° 50/2017 può essere assoggettato a questo regime fiscale agevolato.

Come specificato sul sito dell'Agenzia delle Entrate "Dal 2021 l'applicabilità [della cedolare secca] è prevista solo se nell'anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l'attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale": il riferimento è alla locazione breve ma per analogia si applica anche al subaffitto abitativo.

Come per i normali casi, la cedolare secca sulla sublocazione può essere applicata solo a unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l'A10 - uffici o studi privati).
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