02 dicembre 2022

Mutuo a Tasso Fisso o Variabile? Attenzione allo Spread e alle Offerte delle Banche

Conviene di più un mutuo tasso fisso o variabile? Certamente guardando i livelli di Euribor e Eurirs, i due indici principali per variabili e fissi, si potrebbe dire che ora conviene un mutuo a tasso variabile invece che fisso. Va però considerato l'aumento dei tassi BCE, ovvero il rialzo del costo del denaro per contrastare l'inflazione: a rimetterci sono appunto i mutui, che vedono alzarsi gli interessi dei mutui a tasso fisso e variabile, ma anche le rate dei mutui a tasso variabile già in corso.

Tra gli elementi da considerare anche lo spread Btp-Bund: non ha influenza sugli indici Euribor e Eurirs, però quando sale a livelli alti, oltre i 200 punti base circa, le banche vedono svalutarsi il valore dei titoli di Stato italiani che detengono, così sono "costrette" ad aumentare lo spread bancario, ovvero quello che applicano ai mutui (ricordiamo che lo spread bancario è un ricarico sugli interessi, ovvero il guadagno della banca).

Più nel dettaglio, per le offerte di mutui va considerato che le banche stanno proponendo mutui a tasso fisso con spread più bassi dei mutui a tasso variabili: tecnicamente il tasso fisso è più rischioso per le banche e appunto li hanno sempre proposti con spread più alti, ma attualmente stanno spingendo proprio sui mutui fissi.


Facciamo dunque il punto della situazione per capire anche quale mutuo conviene di più per il cliente, non per la banca.

Spread Btp-Bund: che effetti ha su i mutui

Lo spread Btp-Bund è il differenziale tra i tassi di interesse dei titoli di Stato decennali di un paese europeo e i tassi di interesse dei titoli di Stato decennali tedeschi, usati come parametro fisso per via della consolidata stabilità finanziaria tedesca: se lo spread Btp-Bund aumenta è perché i tassi dei titoli decennali italiani aumentano per via della sfiducia dei mercati, facendo così "costare di più" il debito pubblico (i titoli di Stato sono emessi appunto per finanziare il debito).

Se aumentano i tassi di interesse dei nuovi titoli emessi, allora il prezzo base di quelli già emessi scende e dunque le banche, che ne detengono molti, vedono svalutarsi buona parte dei loro portafogli e salire i costi di prendere denaro a prestito: ecco allora che decidono di aumentare lo spread che viene applicato sui finanziamenti, che come già spiegato poco sopra è il loro guadagno (la quota dei tassi di interesse indicizzata a Euribor o Eurirs, che non sono influenzati dallo spread Btp-Bund, non è incassata dalla banca che emette il mutuo).

Conviene spiegare bene il rapporto tra spread Btp-Bund e spread bancario dei mutui perché l'Italia è tra i paesi finanziariamente più esposti all'aumento del primo, come si è visto in molte occasioni negli ultimi 10/15 anni.
andamento spread bund btp
Andamento spread BTP-Bund, fonte: Il Sole 24 Ore.

Il rialzo dello spread Btp-Bund non ha effetti su i mutui già in corso perché lo spread bancario è fissato una volta per tutte alla firma del contratto, ma ne ha su quelli nuovi perché appunto le banche aumentano gli spread applicati ai mutui di nuova stipulazione. Il rincaro va dai 5 punti base a un massimo di 20 punti, che tradotto significa dai 2,5 ai 10 euro in più a rata (per un finanziamento di 100 mila euro a 20 anni).

Meglio mutui a tasso fisso o variabile: i fattori decisivi

I motivi per cui ora i mutui a tasso fisso sono proposti con spread bancari più bassi dei mutui a tasso variabile sono principalmente due:
  • i tassi di interesse dei mutui sono in aumento e stando alle più aggiornate previsioni sugli interessi dei mutui cresceranno ancora: i mutui a tasso fisso sono meno convenienti per le banche quanto più sono elevati inflazione e costo del denaro, come appunto sta accadendo già da inizio 2022
  • se il tasso fisso è troppo caro, i clienti ovviamente saranno più incentivati al tasso variabile adesso ma in seguito potrebbero essere altrettanto spinti a cambiare banca o a chiedere alla stessa nuove condizioni tramite surroga o rinegoziazione del mutuo

Mutuo tasso fisso o variabile: il più conveniente per i clienti

Abbiamo capito che le banche spingono verso i mutui fissi, ma per chi vuole domandare un mutuo ora conviene di più un mutuo variabile o mutuo un fisso?

Tenuto conto degli attuali livelli dei tassi e considerato che in caso di eccessivi rialzi futuri è sempre possibile rinegoziare o surrogare il mutuo (anche se i tassi fossero più alti, c'è comunque la riduzione della rata per l'eventuale allungamento del rimborso e gli interessi si applicherebbero a un capitale inferiore) ci sentiamo di dire che ora potrebbe essere leggermente meglio un mutuo a tasso fisso, anche se i tassi sono leggermente più elevati, perché c'è più sicucrezza rispetto a un mutuo a tasso variabile.

Potete verificare nel report aggiornato mensilmente tassi d'interesse dei migliori mutui casa e surroga il livello dei costi, specifichiamo qui alcuni numeri generali:
  • per un finanziamento al 50% del valore immobiliare con durata 25 anni, la media dei mutui a tasso variabile meno cari è intorno al 2,60%, di quelli fissi intorno al 3% (tassi effettivi globali, cioè il Taeg, il tasso finito (costo del mutuo))
  • per un finanziamento al 80% del valore immobiliare con durata 25 anni, la media dei mutui a tasso variabile meno cari è intorno al 2,95%, di quelli fissi intorno al 3,30%
Tenuto conto che per il mutuatario un mutuo a tasso fisso conviene di più in periodi di alta inflazione come quello attuale, quando invece il caro-vita è più sotto controllo ecco che i mutui a tasso variabile sono più convenienti almeno per durate intorno ai 15-20 anni perché sono quelli in cui la più parte della quota interessi si paga nei primi anni dell'ammortamento.

Per mutui più lunghi invece aumentano i fatti di imponderabilità sui tassi e quindi il tasso fisso duella giustamente con il variabile.
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