Mutuo Ponte per Cambiare Casa: Vantaggi e Rischi

Con un mutuo cambio casa, detto anche mutuo ponte, si può gestire più facilmente il periodo di transizione che intercorre tra la vendita dell'immobile nel quale si risiede e l'acquisto di uno nuovo, due operazioni che richiedono sempre un tempo piuttosto lungo e parecchie spese. Ma bisogna considerare i possibili rischi di questa soluzione, che possono portare a costi maggiori di quelli preventivati inizialmente.

Come funziona un mutuo ponte

Lo scopo principale del mutuo ponte è fornire la liquidità necessaria a comprare la nuova casa, liquidità che il mutuatario non ha disponibile al momento ma che potrà avere una volta venduta l'abitazione di cui è proprietario al momento della richiesta di finanziamento.

La dichiarazione di messa in vendita dell'immobile di cui si ha la proprietà è un requisito fondamentale per la domanda di mutuo ponte, come la presentazione alla banca dell'atto di acquisto della casa nuova da adibire ad abitazione principale.

A differenza dei consueti mutui acquisto casa, questo tipo di finanziamento prevede un piano di ammortamento di breve durata, all'incirca di 24 mesi, proprio perché pensato per una situazione transitoria che inizia con l'individuazione dell'immobile da comprare e si conclude con la vendita di quello di cui si è proprietari, il cui ricavato servirà a estinguere completamente il mutuo ponte.

Mutuo ponte: convenienza, costi e rischi

Solitamente un mutuo cambio casa ha un loan to value intorno al 60% del valore immobiliare, dunque il mutuatario deve considerare che dovrà accollarsi un acconto abbastanza elevato per l'acquisto del nuovo immobile. Ma tra i vantaggi del mutuo ponte c'è la convenienza finale perché, dato il poco tempo che intercorre tra la concessione del mutuo e il suo rimborso, è evidente che l'ammontare degli interessi di un mutuo ponte sarà relativamente basso.

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Tuttavia bisogna aver presente che se la vendita della casa non dovesse andare in porto entro l'iniziale termine previsto per l'ammortamento del mutuo, il mutuatario dovrà ripagare il capitale prima di aver incassato e il rimborso si allungherebbe, facendo crescere il costo totale del finanziamento ben più di quanto previsto perché i tassi di interesse di un mutuo ponte sono gravati da uno spread bancario piuttosto elevato: che sia un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile, il ricarico della banca è sempre intorno al 3 - 4% annuo.

Per evitare questa situazione c'è il rischio di dover abbassare il prezzo di vendita dell'immobile per piazzarlo più velocemente, riducendo così la convenienza dell'affare e dello stesso mutuo ponte.

Inoltre le spese notarili e di istruttoria di un mutuo ponte sono più elevate rispetto a quelle di altre tipologie di mutuo acquisto casa perché l'ipoteca è doppia, sull'immobile da vendere e sull'immobile da acquistare, che saranno entrambe oggetto di perizia.

Infine, va considerato che c'è la possibilità di perdere le agevolazioni per acquisto prima casa, dato che si acquista un immobile ad uso residenziale prima di aver venduto quello dove già si risiede: si tratta di cifre importanti, intorno ai 10.000 euro per una casa dal valore di 150-200.000 euro, che possono annullare del tutto o quasi la convenienza di un mutuo ponte.

In definitiva si può dire che i vantaggi di un mutuo per cambio casa si concretizzano solo se la vendita dell'immobile avviene senza problemi nei tempi previsti e se si riescono a mantenere le agevolazioni fiscali relative alla prima casa, o se non avendone usufruito in precedenza non ci sono penali in merito, altrimenti il rischio è quello di dover far fronte a spese molto più elevate di quanto programmato.