Leasing Immobiliare Prima Casa: Come Funziona, Detrazioni Fiscali

Anche le persone fisiche possono comprare casa in leasing o costruirla, in particolare possono sfruttare i vantaggi del leasing immobiliare prima casa rispetto a un mutuo. Infatti oltre alle detrazioni fiscali per comprare casa in leasing, più consistenti per i giovani under 35, c'è anche la riduzione di imposte e Iva in caso di acquisto prima casa.

Come funziona il leasing per acquisto prima casa

In precedenza si potevano comprare in leasing solo immobili non residenziali, ma dopo le modifiche effettuate con le norme sul leasing immobiliare introdotte con la Legge di Stabilità 2016 si possono comprare col leasing anche immobili residenziali. Con la Legge Concorrenza n° 124/2017 ci sono stati ulteriori aggiornamenti.

Il leasing immobiliare residenziale può essere richiesto solo se si ha un reddito annuo lordo fino a 55.000 euro e se non si hanno diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

L'abitazione da costruire o comprare in leasing ufficialmente è costruita o comprata da un intermediario finanziario o una banca, mentre l'acquirente ha subito il pieno possesso della casa in leasing tramite un contratto di locazione finanziaria e dovrà pagare un affitto che tiene conto del prezzo di acquisto e della durata del contratto di affitto.

Sul canone del leasing immobiliare ci sono interessi, come col mutuo: il canone del leasing è calcolato secondo un tasso d’interesse che viene stabilito in fase contrattuale e che può essere indicizzato, cioè può essere un tasso variabile Euribor o un tasso fisso Eurirs, proprio come i mutui.

Anche gli interessi del leasing sono soggetti all'applicazione dei tassi medi e soglie di usura rilevati dalla Banca d'Italia.

L'utilizzatore può comprare la casa alla fine del contratto di leasing pagando una maxi rata finale, un canone di riscatto il cui importo deve corrispondere alla differenza tra il prezzo d'acquisto stabilito al momento del contratto e le rate già pagate, oppure può restituire l'immobile alla banca con la quale ha stipulato il leasing, o ancora può rinnovare il leasing per un altro periodo (se la banca è d'accordo).

Con il leasing si diventa proprietari dell'immobile solo dopo aver pagato il canone finale di riscatto. Invece col mutuo ipotecario o fondiario si diventa subito proprietari dell'immobile: se sullo stesso immobile comprato col mutuo grava l'ipoteca come garanzia non vuol dire che sia della banca, ma che la banca ne diventerà proprietaria se il mutuatario non paga più il mutuo.

Da quanto detto, appare chiaro che l'acquisto casa in leasing è simile all'affitto con riscatto, altra valida alternativa al mutuo.

Da valutare anche i mutui agevolati per giovani e famiglie, erogati a condizioni più vantaggiose di quelle sul mercato grazie alle garanzie statali del Fondo di Garanzia, che a certe condizioni sono più convenienti del leasing immobiliare.

Cosa succede se non si paga il leasing immobiliare

Il mancato pagamento dei canoni del leasing è un caso di inadempimento, che porta alla risoluzione del contratto per grave inadempimento se non si paga il canone del leasing immobiliare per almeno sei mesi anche non consecutivi o comunque un importo equivalente, come previsto dal comma 137 articolo 1 Legge Concorrenza n° 124/2017.

Ovviamente in caso di mancato pagamento del leasing che porta alla risoluzione del contratto l'utilizzatore perde l'immobile, ma a questo punto diventa fondamentale il comma 138 dell'articolo 1 Legge Concorrenza n° 124/2017, che così dice:

In caso di risoluzione del contratto per l'inadempimento dell'utilizzatore ai sensi del comma 137, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, effettuata ai valori di mercato, dedotte la somma pari all'ammontare dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere, solo in linea capitale, e del prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto, nonché le spese anticipate per il recupero del bene, la stima e la sua conservazione per il tempo necessario alla vendita. Resta fermo nella misura residua il diritto di credito del concedente nei confronti dell'utilizzatore quando il valore realizzato con la vendita o altra collocazione del bene è inferiore all'ammontare dell'importo dovuto dall'utilizzatore a norma del periodo precedente.

In altre parole, il concedente (la banca o chi per essa) può vendere l'immobile o darlo per altro uso, e se in tali casi incassa meno di quanto avrebbe incassato dal contratto di leasing risolto per grave inadempimento ha diritto a ricevere la differenza dall'utilizzatore inadempiente, se incassa di più deve versargli la differenza. Nel conteggio rientrano anche le spese che il concedente deve pagare per la vendita o la rimessa in uso dell'immobile.

Sospendere il pagamento del leasing acquisto casa

Con il leasing immobiliare si può chiedere di sospendere il pagamento del canone periodico ma solo una volta nel corso della durata del contratto e per un periodo di tempo non superiore ai 12 mesi.

Come nel caso di sospensione del pagamento del mutuo, si può chiedere alla banca di sospendere il versamento dei canoni se si perde il posto di lavoro (sono esclusi i licenziamenti di comune accordo, per giusta causa, le dimissioni non per giusta causa) ma non si può sospendere quando si matura il diritto alla pensione.

Al termine della proroga, i corrispettivi devono essere versati con la periodicità e negli importi previsti. Alla sospensione del leasing immobiliare non devono mai essere sommati importi relativi a commissioni né sommate spese di istruttoria e deve essere concessa senza che contestualmente vengano richieste di garanzie aggiuntive.

Leggi anche - Conviene Comprare Casa o Affittare: Quale è la Scelta Migliore?

Detrazioni fiscali del leasing immobiliare residenziale

Comprare casa in leasing dà accesso alle agevolazioni fiscali per l'acquisto prima casa se l'immobile acquistato (o anche costruito) non rientra nelle categorie catastali A1, A8 e A9 (ovvero non è né di lusso né di pregio).

Il leasing per comprare o costruire casa conviene i giovani con meno di 35 anni di età con reddito non superiore ai 55.000 euro: per chi rientra in questi limiti sono previste detrazioni fiscali da usufruire in dichiarazione dei redditi, come avviene attualmente per gli interessi passivi del mutuo.

Cosa si può scaricare del leasing? Nel Modello 730 o nel Modello Redditi (ex Unico) si potranno inserire le spese per il canone di locazione e i relativi costi accessori fino ad un massimo di 8 mila euro per recuperare il 19% di tali somme (ovvero usufruire di una detrazione Irpef di massimo 1520 euro) e potrà essere recuperato anche il 19% della maxi rata finale fino ad un massimo di 20 mila euro.

Per gli over 35 sono comunque previsti sgravi fiscali ma cambiano gli importi massimi per i quali è possibile usufruire dell'agevolazione: il 19% a titolo di detrazione Irpef spetta fino ad un massimo di 4000 euro per i canoni di locazione, mentre spetta su un massimo di 10.000 euro per la maxi rata finale.