Tasse Donazione Immobile, Chi Paga il Notaio e l'Imu, Eredità e Revoca

La donazione è un contratto in cui una parte, con un atto liberale, arricchisce un'altra senza esservi tenuta, dunque con la donazione immobiliare si può diventare proprietari di un immobile o di un terreno.

La donazione immobiliare è un atto giuridico abbastanza complesso ed è fondamentale aver chiaro come funziona la donazione di una casa o di un terreno e quali sono i rischi della donazione, in quanto ha possibili implicazioni anche sull'eredità.

Va chiarita subito la differenza tra donazione diretta e donazione indiretta, in quanto si paga l'imposta di donazione e serve il notaio solo nel primo caso:

• la donazione diretta è la donazione di immobile o terreno di cui si ha la proprietà e che prevede appunto il passaggio di proprietà dal donante al donatario, con intervento del notaio e il pagamento dell'imposta di donazione
• la donazione indiretta avviene quando, ad esempio, un genitore compra una casa al figlio (paga il genitore, la casa viene intestata al figlio): non essendoci passaggio di proprietà non serve il notaio e non si paga l'imposta di donazione

C'è poi la donazione tramite usucapione, che come la donazione indiretta non richiede che si stipuli il contratto presso un notaio. Per la donazione tramite usucapione occorre però rivolgersi a un tribunale o a un organo di mediazione per esplicitare il tutto e i tempi sono ben più lunghi che la donazione diretta, ma i costi sono inferiori.

Come funziona la donazione di una casa

Dunque solo la donazione diretta è una "vera donazione": la donazione di immobile o terreno va fatta dal notaio con due testimoni, che non possono essere persone coinvolte nel contratto di donazione, parenti o coniugi dei soggetti coinvolti. Nel contratto deve essere esplicitata la volontà del beneficiario di ricevere l'immobile o il terreno donato.

Può donare un immobile solo chi dispone pienamente dei propri beni, ovvero non possono stipulare un contratto di donazione gli interdetti, gli inabilitati e i minori.

Tornando alla donazione diretta di immobile, per donare un immobile esistente il proprietario deve obbligatoriamente indicare nell'atto di donazione che i dati e le planimetrie corrispondono alle reali e attuali condizioni dell'immobile, pena la nullità del contratto. L'indicazione si può sostituire con l'attestazione di conformità rilasciata da un professionista abilitato quale un architetto, ingegnere o geometra.

Il donante deve informare il beneficiario della donazione sullo stato degli impianti della casa donata, ma non è tenuto ad allegare l'attestato di prestazione energetica.

Chi paga il notaio nella donazione di immobile

Le spese notarili sono a carico del beneficiario della donazione, cioè il donatario, il soggetto che riceve il bene. Ammesso che in sede privata vengano raggiunti accordi tra donante e beneficiario per spartirsele.

Il costo del notaio nella donazione di immobile o terreno è variabile e dipende, oltre che dal prestigio dello studio, da vari fattori. Infatti le spese notarili nella donazione dipendono da:

• valore dell'immobile o del terreno: più è elevato e più costa il notaio
• complessità dell’operazione: se ci sono ipoteche o altri diritti reali che coinvolgono altri soggetti (diritto di passaggio ad esempio), comunque elementi che richiedono un'analisi approfondita e varie operazioni
• ubicazione dell'immobile o del terreno

Quanto costa fare un atto di donazione di un immobile?

Essendoci un passaggio di proprietà, in caso di donazione immobiliare diretta si deve pagare l'imposta di donazione, il cui importo dipende dal rapporto di parentela tra donante e beneficiario.

L'imposta di donazione si paga sulla parte eccedente la franchigia, ovvero la soglia entro la quale non si deve versare nulla:

• coniuge e parenti in linea retta (genitori, figli, ascendenti e discendenti): l'imposta è pari al 4% con franchigia fino a 1 milione di euro di valore dell'eredità, franchigia che sale a un milione e mezzo se la donazione è a favore di figlio disabile
• fratelli e sorelle: l'imposta è pari al 6% e si paga sulla parte eccedente i 100.000 euro di franchigia
• altri parenti fino al IV grado e affini in linea retta o collaterale (sino al III grado): 6% senza franchigia
• tutte le altre persone: 8% senza franchigia

L'imposta di donazione si paga dal notaio che predispone l'atto di donazione immobiliare unitamente alla tassa di registro, sempre pari a 200 euro, all'imposta di bollo di 230 euro, all'imposta ipotecaria o di trascrizione del 2%, all'imposta catastale dell'1% (queste due ultime sono sempre pari a 200 euro l'una se il beneficiario non ha altri immobili e l'immobile donato si configura come sua prima casa).

La revoca della donazione di immobile

È possibile revocare la donazione immobiliare per ingratitudine del donatario, ovvero se questi provoca atti particolarmente gravi nei confronti del donante o del suo patrimonio.

La donazione può essere revocata anche per sopravvenienze dei figli, ovvero nel momento in cui il donante ha figli o discenti o scopre di averne in seguito alla donazione (articolo 800 e seguenti del Codice Civile).

Particolare il caso di revocazione della donazione per sopravvenienza di figli, ovvero se la donazione è stata fatta quando il donante non aveva o ignorava di avere figli o discendenti al tempo della donazione, o anche se viene riconosciuto un figlio dopo la donazione.

Donazione ed eredità

Se un genitore dona un immobile o un terreno a un erede legittimo, la donazione si considera un anticipo dell'eredità.

Nel caso di donazione immobiliare ad un figlio, gli altri figli possono avanzare pretese? Per legge, dopo la morte del donante, se l'eredità riconosciuta agli altri figli non rientra nella quota di legittima (porzione dei beni ereditari che per legge deve essere riservata a favore del coniuge e dei discendenti), questi possono far valere le proprie ragioni dinnanzi ad un giudice.

Si tratta di una questione molto complicata, perché ad esempio è possibile che chi compra una casa che era stata ricevuta in donazione dal precedente proprietario, possa ricevere una legittima richiesta di "rimborso" da parte degli eredi del donante: nella guida Polizza Casa per Immobile di Provenienza Donativa: una Tutela dalla Rivalsa degli Eredi tutti i dettagli.

Donazione immobile: chi paga l'Imu

Le imposte sui beni donati devono essere versate dal donatario, ma chi versa l'Imu? Nel caso in cui venga donato il diritto di proprietà (usufrutto e diritto di abitazione) allora la tassa sulla casa deve essere versata dal donatario a partire dalla data in cui viene stipulato l'atto di donazione.

In caso di donazione della sola nuda proprietà, l'Imu continua ad essere dovuta dal donatario: l'imposta municipale unica grava infatti sugli immobili dei quali si è proprietari o sui quali si possiede un diritto reale (uso, usufrutto, abitazione, superficie).