11 novembre 2022

Prestito Vitalizio Ipotecario: Come Funziona, Conviene agli Eredi?

Cos'è il prestito vitalizio ipotecario: simile al mutuo, c'è ipoteca sulla casa ma il rimborso è rinviato.
Le regole del prestito vitalizio ipotecario sono state modificate nel 2016 per dare maggiori tutele agli eredi di chi lo stipula, visto che a loro spetteranno le decisioni sul rimborso del prestito vitalizio ipotecario.

Tipicamente considerato un prestito per pensionati, il prestito ipotecario vitalizio è invece più simile a un mutuo ipotecario o fondiario perché serve un'ipoteca sulla casa come garanzia e dunque può essere richiesto solo da chi ha una casa di proprietà, o un altro immobile da ipotecare. C'è inoltre un requisito anagrafico per chiedere un prestito vitalizio ipotecario, cioè avere almeno 60 anni.

Come funziona il prestito vitalizio ipotecario

I prestiti vitalizi ipotecari hanno la stessa finalità dei prestiti personale per credito al consumo, ovvero sono finanziamenti per liquidità, richiedibili solo da consumatori (persone fisiche).


Il prestito ipotecario vitalizio può essere a tasso fisso o variabile: presente in Italia dal 2006, è molto diffuso nel mondo angloamericano, dove è chiamato reverse mortgage, cioè "mutuo inverso". Le nuove regole dal 2016 rendono il prestito vitalizio ipotecario più flessibile e con più tutele per il titolare ed i suoi eredi.

Le condizioni per avere un prestito vitalizio ipotecario sono:
  • almeno 60 anni di età (prima dei cambiamenti del 2016 erano almeno 65 anni)
  • essere proprietari di una casa o di altro immobile ipotecabile
Dunque non serve essere pensionati per avere un prestito vitalizio ipotecario, ma è chiaro che dato il requisito anagrafico si rivolge prevalentemente a queste persone.

Aggiungiamo inoltre:
  • è obbligatoria una polizza assicurativa sull'immobile, non necessariamente però tra quelle proposte dall'istituto che eroga il prestito (lo stesso dicasi per un mutuo)
  • nel contratto di prestito deve esserci espressamente la possibilità della co-intestazione tra coniugi e conviventi more uxorio
  • si applica l'imposta sostituiva agevolata allo 0,25%
Il prestito vitalizio ipotecario è un'alternativa alla cessione della nuda proprietà: in entrambi i casi si cede un bene immobile in base al suo valore, ma a col prestito vitalizio ipotecario gli eredi possono, se vogliono e se riescono, rientrarne in possesso, cosa non possibile appunto con la cessione della nuda proprietà. I due istituti hanno in comune che il proprietario non deve lasciare la casa.

Quando va restituito il prestito vitalizio ipotecario: il ruolo degli eredi

Proprietario/richiedente e banca possono concordare un normale rimborso a rate del prestito vitalizio ipotecario e in tal caso non c'è capitalizzazione annuale degli interessi: l'istituto finanziatore può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardo nel pagamento della rata - cioè quello avvenuto tra il 30 e il 180 giorno dalla scadenza - se verificatosi almeno sette volte, anche non consecutivamente.

Oppure possono accordarsi per il rimborso del prestito vitalizio ipotecario in unica soluzione, che può avvenire in seguito a uno di questi casi:
  1. decesso del titolare del finanziamento
  2. se la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull'immobile ipotecato vengono trasferiti, anche se parzialmente (dunque la casa può essere venduta e l'ipoteca la segue, come nel caso del mutuo: specifichiamo che quando c'è un'ipoteca su un bene, il bene rimane comunque di proprietà e passa alla banca solo sotto determinate cause, come ad esempio il mancato pagamento delle rate o queste specificate del prestito ipotecario; l'ipoteca infatti è detta, in termini giuridici, "bene reale su cosa altrui")
  3. se si compiono atti tali da ridurre significativamente il valore dell’immobile, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi capaci di gravare sullo stesso
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Dunque se chi ha ottenuto un prestito vitalizio ipotecario non paga il rimborso mentre è in vita, al suo decesso gli eredi diventano proprietari della casa ipotecata e quindi
  1. o rimborsano il finanziamento entro 12 mesi, più gli interessi semplici (prima di queste nuove norme era prevista la capitalizzazione degli interessi, quindi c'è stato un miglioramento): possono farlo anche vendendo l'immobile, ovviamente ci sono da fare diversi calcoli
  2. oppure la casa, essendo gravata da ipoteca, può essere venduta da chi ha erogato il finanziamento: verrà venduta al valore di mercato (però dal valore di mercato verrà detratto un 15% per ogni 12 mesi finché non viene venduta)

Conviene il prestito vitalizio ipotecario?

La convenienza del prestito vitalizio ipotecario c'è senz'altro per il contraente / proprietario dell'immobile, che può decidere per la formula del non-rimborso del prestito mentre è in vita: se non ha eredi semplicemente al suo decesso la casa diventerà della banca (in questo caso c'è da vedere se la banca concede il finanziamento), se invece ha degli eredi saranno questi a doversene occupare (meglio quindi parlarne in famiglia).

Il prestito vitalizio ipotecario conviene agli eredi?

Da quanto detto è difficile dire di sì, anche se ogni situazione va valutata nello specifico. I prestiti vitalizi ipotecari hanno interessi mediamente superiori agli interessi dei mutui acquisto casa: circa il 3%-4% in più, attualmente poco sotto le soglie di usura rilevate da Bankitalia.

Il beneficiario del prestito vitalizio ipotecario potrà scegliere se rimborsare gli interessi complessivamente alla scadenza, senza così dovere nulla alla banca nel corso del rapporto, oppure a scadenze prestabilite: chiaro è che nel primo caso si tratterà di un costo in più per gli eredi.

Un preventivo di prestito vitalizio ipotecario, calcolato da Corriere.it Economia, così riporta:
Proviamo a fare un conto su una casa del valore di 300mila euro per la quale venga concesso un prestito vitalizio ipotecario da 150mila euro al tasso fisso del 7,5% . Se il debitore decede dopo 10 anni il debito complessivo è di 225mila euro, dopo 15 sale a 262.500 euro. Molto meglio che con le vecchie regole, perché il rimborso di un mutuo del genere sarebbe costato dopo 10 anni 287.785 euro e dopo 15 anni ben 412.866 euro, ma anche così se non si tratta di figli esentati dall'imposta di successione (la franchigia attuale è di un milione di euro) ben difficilmente varrà la pena di riscattare la proprietà [se ne avete bisogno ilportafoglio.info ha pubblicato questa guida all'imposta di successione]
La banca deve mostrare al cliente due diversi piani di ammortamento per il prestito vitalizio ipotecario, così che sia possibile un confronto tra diverse modalità di rimborso.

In conclusione possiamo affermare che le nuove regole sul prestito vitalizio ipotecario hanno migliorato le condizioni di questo particolare finanziamento, che però risulta ancora conveniente solo per il contraente/proprietario e ovviamente per le banche, molto meno per gli eredi che hanno comunque la possibilità di non pagare nulla se decidono di lasciare l'immobile del parente deceduto.
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