Polizza Casa di Provenienza Donativa per Tutela dalla Rivalsa degli Eredi

Con il contratto di donazione un soggetto donante, per spirito di liberalità, trasferisce un proprio diritto ad un altro soggetto donatario. La donazione è un istituto molto utilizzato in Italia: i motivi della diffusione di tale pratica vanno ricercati negli indubbi vantaggi fiscali della donazione porta con sé.

Insieme ai benefici di natura tributaria, la donazione di immobile è caratterizzata anche da alcuni svantaggi che la rendono un'arma a doppio taglio, tanto che negli ultimi anni sono nate apposite polizze di assicurazione casa ricevuta in donazione, di cui illustriamo le caratteristiche e le utilità in questo approfondimento, facendo un esempio pratico con la polizza Aon Donazione Sicura, tra le prime assicurazioni per immobili di provenienza donativa in Italia.

Donazione di immobili ed eredità: problemi in caso di azioni a tutela dei legittimari e richiesta di restituzione

La donazione è stata concepita dal nostro legislatore come una sorta di anticipo dell’eredità. Ed è proprio questo rapporto tra contratto di donazione e materia successoria a rendere insidioso il terreno sul quale ci stiamo muovendo.

La legge italiana prevede che a determinati soggetti detti legittimari (coniuge, ascendenti e discendenti) sia riservata una quota del patrimonio del de cuius (colui della cui eredità si tratta). Pertanto se un soggetto abusasse in vita dell’istituto della donazione, erodendo volutamente il patrimonio da lasciare in eredità ai legittimari, questi potrebbero agire al fine di “riportare” i beni donati all’interno della massa ereditaria per veder soddisfatto il proprio diritto all’ottenimento della quota di legittima.

Proprio per garantire una tutela al nucleo familiare, il legislatore ha previsto che le azioni a tutela dei legittimari si prescrivano in tempi molto lunghi (20 anni dalla donazione e 10 dalla morte del de cuius). Durante questo lasso di tempo i legittimari possono agire contro il donatario per riottenere il bene a lui donato dal de cuius.

Cosa succede se il donatario ha ceduto il bene donato a un terzo?

Bene, se i legittimari non riuscissero a soddisfarsi nei confronti del donatario (perché incapiente), essi potrebbero chiedere la restituzione del bene al terzo acquirente. Facciamo un esempio:

• Tizio ha due figli, Caio e Sempronio: nel 2010 Tizio dona a Caio un immobile del valore di 300.000 euro e a Sempronio un immobile da 100.000 euro.
• Nel 2016 Tizio muore lasciando testamento, il suo patrimonio è pari a 90.000 euro.
• La legge (art. 537 c.c.) prevede la "riserva a favore dei figli": se il figlio è uno solo è pari alla metà del patrimonio del de cuius, se sono due o più è pari a due terzi del patrimonio del de cuius da dividere equamente (l'altra metà / l'altro terzo del patrimonio è liberamente disponibile e il de cuius può provvederne la donazione ad enti o persone).
• Per rispettare la legge, Tizio decide di lasciare 1/3 del suo patrimonio – pari alla quota di cui può disporre liberamente – al suo partito politico (30.000 euro) e di lasciare ai due figli i rimanenti 60.000 euro (pari a 2/3 del totale) che Caio e Sempronio si dovranno spartire equamente (30.000 euro a testa).
• Sempronio però è insoddisfatto perché, a differenza del fratello, ha ricevuto in donazione, nel 2010, un immobile di valore molto più modesto. Cosa può fare allora Sempronio? Sempronio può agire al fine di “riportare” i due immobili donati all’interno della massa ereditaria da suddividere.
• Questa “finzione giuridica” farà sì che il patrimonio di Tizio, sul quale verrà calcolata la quota di legittima da assegnare ai figli, non sarà di 90.000 euro, ma di 490.000 euro: 2/3 di 490.000 sono pari a 326.667 euro. Ogni figlio avrebbe dovuto ricevere, almeno, 163,333 euro. Ma siccome Sempronio, tra la donazione dell’immobile e l’eredità, ha ricevuto solo 130.000 euro, è suo diritto chiedere al fratello i 33.333 euro mancanti.

A questo punto, se Caio restituisse al fratello i 33.333 euro non ci sarebbero problemi, ma mettiamo caso che Caio abbia venduto l’immobile ricevuto in donazione nel 2010 e speso tutti i soldi. Come potrebbe Sempronio vedere soddisfatto il suo diritto? La legge prevede che Sempronio possa bussare alla porta di chi ha acquistato l’immobile da Caio e chiedere, alternativamente, o la restituzione dello stesso o la quota di legittima pretemessa (33.333 euro)!

Appare evidente che l'acquirente di un immobile non voglia assumersi il rischio di vedersi arrivare sotto casa il Sempronio della situazione che avanza richieste su un immobile che ha legittimamente acquistato.

Altro problema di grandissima rilevanza è quello relativo al fatto che l'immobile debba essere restituito al legittimario libero da qualsiasi vincolo e ipoteca. Pertanto, anche ammettendo che ci si voglia assumere il rischio di comprare un immobile di provenienza donativa, è molto difficile trovare una banca disposta a erogare un mutuo per casa ricevuta in donazione, ovvero un mutuo la cui garanzia sia, appunto, un'ipoteca su tale immobile (l'ipoteca per un mutuo acquisto casa può essere posta su un qualsiasi immobile di cui si abbia la proprietà, ma è prassi comune che venga posta sull'immobile che si acquista tramite il mutuo stesso).

Nel caso Sempronio dovesse avanzare pretese sull’immobile, l'acquirente ne perderebbe la proprietà e la banca mutuataria perderebbe l'ipoteca posta a garanzia del mutuo. Questo è il motivo per il quale le banche non finanziano questo tipo di operazioni.

Il problema è ben più serio di quello che si possa pensare: gli ultimi dati ISTAT ci indicano che in Italia gli immobili di provenienza donativa potrebbero essere oltre 2 milioni. Una fetta enorme del patrimonio immobiliare italiano, di fatto, non trova sbocco sul mercato.

Come scrivevamo nell'articolo citato all'inizio di questo approfondimento, esistono alcuni sistemi utilizzati per superare i problemi sottesi all’acquisto di un immobile di provenienza donativa, ma non sempre risultano efficaci e/o economicamente sconvenienti:

• Riduzione di prezzo e/o costi ulteriori addossati al venditore
• Mancata concessione del mutuo all’acquirente
• Risoluzione della donazione per mutuo dissenso
• Prestazioni di garanzie, considerate non idonee (fideiussione a carico del donante)
• Rinuncia dei legittimari all’azione di restituzione, possibile solo dopo la morte del donante

Questi escamotage sono spesso poco efficaci e coprono esclusivamente alcuni rischi a cui l’acquirente e l’istituto di credito si espongono: ad esempio, nessuno di questi rimedi tutela i soggetti coinvolti dalle pretese di un erede non conosciuto. Altri espedienti, come la fideiussione, sono stati dichiarati addirittura illegittimi (sentenza Tribunale di Mantova 2011).

Polizza casa Aon Donazione Sicura: tutela per case in donazione e garanzia per mutuo ipotecario

Una risposta ai problemi derivanti dalla donazione di immobile è arrivata dal mercato assicurativo. Negli ultimi anni hanno fatto la loro comparsa sulla piazza una serie di polizze assicurazione casa capaci di tutelare le parti coinvolte in compravendite di immobili di provenienza donativa. Questo tipo di polizze sono state una novità nel mercato assicurativo, tanto che nel 2015 Donazione Sicura è stata inserita tra i prodotti assicurativi più innovativi dell'anno.

Le polizze per case ricevute in donazione prevedono che in caso un legittimario agisse contro il terzo acquirente per ottenere la restituzione dell’immobile o il corrispettivo in denaro della quota di legittima pretermessa, l’assicuratore si sostituirebbe all'assicurato e pagherebbe la somma di denaro richiesta dal legittimario. Questo consentirebbe all'acquirente di mantenere il diritto di proprietà sul bene e, conseguentemente, la banca manterrebbe l’ipoteca a garanzia del mutuo.

Stipulando un'assicurazione come la polizza Donazione Sicura di Aon tutti i soggetti coinvolti traggono un beneficio: il venditore troverà accesso al mercato immobiliare e sarà in grado di vendere l'immobile a un prezzo allineato a quello che verrebbe pagato per un immobile non proveniente da donazione, l'acquirente si tutela da eventuali sorprese causate dalla rivalsa degli eredi e avrà più facilmente accesso a un mutuo acquisto casa, l'istituto di credito potrà concludere un contratto di mutuo con maggiori garanzie rispetto alla sola ipoteca.

Infatti come già detto sopra le banche sono normalmente restie a concedere mutui con ipoteca su una casa di provenienza donativa, che risulterà quindi più difficilmente vendibile / acquistabile se non è presente una copertura assicurativa contro la rivalsa degli eredi.

Tra le più importanti caratteristiche di un'assicurazione per casa di provenienza donativa è che la polizza non prevede una scadenza e opera fino a che non si prescriveranno i diritti di riduzione e restituzione di cui sono titolari i legittimari, ovvero fino a due decenni. In altre parole la polizza per casa di provenienza donativa segue l'immobile: in caso di successive vendite l'assicurazione continuerà a dispiegare le sue garanzie, andando a tutelare dalle richieste avanzate dagli eredi legittimari, colui il quale, di volta in volta, sarà proprietario dell'immobile.

A proposito dei tempi di stipulazione e dei costi della polizza Donazione Sicura, validi come esempi rappresentativi anche per altre assicurazioni, diciamo che le tempistiche di emissione sono molto rapide in quanto si tratta di una polizza online, stipulabile sull'apposita piattaforma web. Ovviamente sussiste sempre la possibilità di stipulazione presso un'agenzia Aon.

Per quanto riguarda il prezzo, prendendo ad esempio un immobile da 230.000 euro circa, si è intorno ai 900/1000 euro, da pagare una sola volta.