08 agosto 2022

Mutuo Non Pagato o Rate in Ritardo: Pignoramento della Casa, Segnalazione Cattivo Pagatore

Cosa succede se non si pagano le rate del mutuo, dopo quante rate non pagate la banca si può prendere la casa: norme sul mancato pagamento del mutuo.
Cosa rischia chi non paga il mutuo? e Quando la banca ti porta via la casa? sono domande purtroppo molto comuni perché sfratto e pignoramento per mutuo non pagato sono tra i più gravi problemi che affliggono i consumatori. Pagare in ritardo le rate del mutuo può avere conseguenze se la cosa si ripete nel tempo e se porta al mancato pagamento del mutuo, ovvero se diventa palese che non si intende, o può, più pagare.

Quante rate del mutuo sulla casa si possono non pagare? Bisogna innanzi tutto distinguere tra rata del mutuo in ritardo, entro comunque un certo tempo, e rata del mutuo non pagata, cioè arrivando oltre questo periodo di "tolleranza" senza effettuare il saldo.

Dal 2016 sono cambiate le norme sul mancato pagamento del mutuo casa: l'elemento principale è che la banca può prendersi l'immobile ipotecato dopo 18 rate del mutuo non pagate anche non consecutivamente. Tale possibilità c'è solo se il cliente ha dato l'assenso all'apposita clausola espressa. Invece se si pagano in ritardo le rate del mutuo c'è la segnalazione come cattivo pagatore.

Queste norme sul mutuo non pagato non hanno effetto retroattivo, ovvero la clausola sulla possibilità per la banca di vendere la casa dopo 18 rate non pagate si può inserire solo per i mutui stipulati dopo l'entrata in vigore della legge (decreto 72 del 20 aprile 2016, pubblicazione in Gazzetta Ufficiale n° 117 del 20 maggio 2016, entrata in vigore 4 giugno 2016): dunque non è possibile neanche per le ipotesi di surroga dei contratti di mutuo sottoscritti in precedenza.


Cosa succede se si pagano le rate del mutuo in ritardo

Si considera rata del mutuo pagata in ritardo quella che viene saldata dopo 30 giorni dalla scadenza preventivata ma entro 180 giorni: in questo caso c'è la segnalazione alla CRIF (Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria) per il mutuatario moroso, che dovrà anche pagare gli interessi di mora, tra il 2% e il 4% per ogni giorno di ritardo nel pagamento della rata del mutuo.

In caso di rata del mutuo pagata in ritardo di pochi giorni, ovvero meno dei 30 dopo i quali mutuatario moroso è segnalato come cattivo pagatore, si pagano gli interessi di mora ma la segnalazione non avviene.

Il mutuatario, se sa che potrebbe pagare in ritardo la rata del mutuo, può avvisare la banca così da evitare i problemi che ne conseguono, magari giungendo ad un accordo per la rinegoziazione del mutuo per ridurre il rischio di ulteriori ritardi, che se ripetuti e più lunghi possono portare alla situazione ben più grave di mutuo non pagato.

Rate del mutuo non pagate: la banca può pignorare l'immobile o venderlo

Se la rata non viene saldata entro 180 giorni dalla scadenza si considera non pagata: dopo 18 rate del mutuo non pagate, anche non consecutive, la banca può revocare il mutuo: in tale situazione il mutuatario dovrebbe pagare tutto e subito il debito residuo per evitare l'immediato pignoramento dell’immobile. La banca può anche mettere in vendita l'immobile immediatamente se, in sede di firma del contratto, le parti si sono accordate per questa possibilità.

In caso di difficoltà nel pagare le rate del mutuo si può chiedere la sospensione del mutuo col Fondo di Solidarietà governativo.

In altre parole, le novità normative del 2016 hanno modificato l'articolo 120-quinquesdecies del Testo Unico Bancario sulla base della Direttiva Europea 2014/17/UE, prevedendo che la banca può mettere la casa in vendita dopo 18 rate del mutuo non pagate senza dover ricorrere alla procedura di pignoramento e asta giudiziaria, ma solo se banca e mutuatario si accordano in tal senso alla stipula del mutuo.

mutuo non pagato la banca può prendere la casa
Restano assolutamente vietate le clausole per il trasferimento della proprietà immobiliare direttamente alla banca, come tra l'altro già stabilisce il Codice Civile all'art. 2744 (divieto di patto commissorio).

Va ribadito anche in questa sede che l'immobile ipotecato come garanzia del mutuo può essere anche un altro rispetto a quello che si compra o ristruttura col finanziamento, conta solo che sia di proprietà del mutuatario.

Per una scelta informata e la valutazione della convenienza di inserire o meno la clausola espressa il mutuatario dovrà essere assistito da un consulente. Come già altri interventi normativi volti a regolare le informative sul mutuo che le banche devono fornire ai clienti, si stabilisce che "siano fornite al consumatore informazioni precontrattuali dettagliate su un Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES), spiegazioni adeguate prima della conclusione del contratto di credito e chiarimenti in ordine al calcolo del tasso annuo effettivo globale (TAEG)".

Dunque se cliente e banca si accordano su questa clausola, in caso di mancato pagamento di 18 rate del mutuo, anche non consecutive, la banca può mettere in vendita la casa ipotecata: il debito del mutuatario è del tutto estinto (cioè il mutuo è pagato: rate mancanti e quelle non pagate) anche se il valore di vendita risulta inferiore al debito totale, mentre se l'immobile è venduto a un prezzo superiore di quanto ancora dovuto alla banca, l'eccedenza spetta al cliente.
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