29 luglio 2022

Affitto Transitorio: Contratto, Durata e Tasse

Il contratto di affitto temporaneo può essere a canone libero o concordato, si può accedere alla cedolare secca, può essere rinnovato.
Il contratto di affitto transitorio (sinonimi: locazione transitoria e affitto temporaneo), disciplinato dalla legge n° 431 del 9 dicembre 1998, è una particolare forma di locazione ad uso abitativo che consente al proprietario di un immobile di affittarlo per un periodo inferiore rispetto ai tradizionali contratti a canone concordato o libero, i quali hanno una durata che non può essere inferiore rispettivamente a 3 e a 4 anni.

Come funziona l'affitto transitorio

L'affitto transitorio viene stipulato generalmente quando c'è una necessità momentanea da parte del locatore o dell'inquilino di affittare l'immobile (tipico è il contratto di affitto temporaneo per studenti): in ogni caso è necessario specificare la natura dell'esigenza transitoria in una specifica clausola.

Il contratto di affitto temporaneo deve essere inoltre integrato dalla documentazione comprovante questa particolare esigenza, perché l'assenza di tali condizioni potrebbe confermare l'elusione del limite legale di durata previsto per i contratti ordinari.

Il proprietario può chiedere massimo 3 mesi di caparra per un affitto transitorio.

Come per le locazioni abitative di durata consueta, se ne sussistono le condizioni si può stipulare l'affitto transitorio a canone concordato, ovvero se il Comune dove sorge l'immobile è ad alta tensione abitativa (cioè oltre i 10.000 abitanti) e sono stati stipulati gli accordi tra le organizzazioni degli inquilini e dei proprietari. In tal caso ci sono i consueti vincoli contrattuali e vantaggi fiscali per proprietario e inquilino.


Chi può usufruire del contratto transitorio?

Si può fare affitto transitorio ad uso abitativo o commerciale, sia per necessità del proprietario locatore che per necessità dell'inquilino.

Nello specifico, se è il locatore ad avere la necessità di affittare l'immobile per un breve periodo è obbligato ad avvisare l'inquilino prima della scadenza del contratto che intende confermare la breve durata che è stata concordata, in caso di mancato avviso l'affittuario può continuare ad usufruire dell'immobile e deve essere sottoscritto un contratto di affitto a canone libero con una durata di 4 anni più altri 4 anni eventualmente rinnovabili.

Tra le necessità dell'inquilino che possono portare all'affitto transitorio ci sono motivi di lavoro o di studio, la ristrutturazione della casa dove abitualmente risiede, una calamità naturale, dover assistere un parente con problemi di salute, ricerca di un alloggio dopo separazione coniugale o simili eventi.

Per poter individuare in modo corretto le norme che regolano i contratti di locazione transitoria, quindi le esigenze del locatore o dell'affittuario, è bene affidarsi alle organizzazioni dei proprietari di immobili e degli inquilini più rappresentative.

Come fare un contratto di affitto temporaneo

Si deve usare l'apposito modello di contratto di locazione transitorio, che serve a indicare precisamente i dati delle due parti, le caratteristiche dell'immobile, l'importo del canone e la modalità di versamento, l'esigenza transitoria (che deve essere provata con specifica documentazione), l'indicazione che l'inquilino dichiara di aver ricevuto tutte le informazioni e la documentazione.

Se si tratta di affitto a studenti fuori sede, il contratto deve indicare espressamente che il locatore è uno studente universitario presso la locale facoltà.

Il locatore deve procedere alla registrazione del contratto di locazione transitorio entro 30 giorni dalla stipula, fornendo tutta la documentazione al locatario (inquilino) ed eventualmente all'amministratore di condominio.

Anche per il contratto di affitto transitorio è obbligatorio l'Attestato di Prestazione Energetica dell'immobile.

Quanto dura un contratto di affitto transitorio?

La durata di un affitto temporaneo, come specificato nel decreto ministeriale del 30 dicembre 2002, deve essere compresa tra i 30 giorni e i 18 mesi, quindi in caso di durata inferiore o superiore la clausola è nulla e vengono applicate in modo automatico la durata minima di un mese per i contratti di durata inferiore o la durata massima di 18 mesi se nel contratto è inserita una durata superiore.

La massima durata di un contratto di affitto transitorio per studenti è 36 mesi, quella minima 6 mesi.

Rinnovo dell'affitto transitorio

Trascorsi i termini specificati sul contratto, né il locatore né l'affittuario hanno l'obbligo di effettuare alcuna comunicazione ed il rapporto si conclude.

Se ancora sussistono le cause di transitorietà, le parti possono decidere di rinnovare il contratto di affitto transitorio e questo può avvenire solo se è comunicata l'eventuale possibilità al locatore e quest'ultimo non la neghi in modo esplicito, altrimenti si dovrà stipulare un contratto ordinario della durata di 4 anni più altri 4 eventualmente rinnovabili.

Quante tasse si pagano su un affitto transitorio?

Come per l'affitto ordinario, anche l'affitto temporaneo è un reddito assoggettato all'Irpef, con l'aliquota fissa sui redditi da locazione. La base imponibile si riduce del 30% in caso di locazione temporanea a canone concordato.

In caso di locazione ad uso abitativo è possibile scegliere la cedolare secca per l'affitto transitorio, solo se il proprietario è una persona fisica: l'aliquota è del 21% sul 100% del reddito generato dall'immobile affittato, che scende al 10% per l'affitto transitorio a canone concordato.

Occorre però prestare molta attenzione, perché se opta per la cedolare secca per l'affitto, il proprietario deve rispettare poi diversi vincoli, come spiegato dettagliatamente nella guida completa alla cedolare secca per i redditi da affitto.

Inoltre non è affatto detto che scegliendo questo regime fiscale agevolato si abbia un'effettiva riduzione sulle tasse da pagare, perché scegliendo questo regime agevolato il reddito da affitto esce dal calcolo per le detrazioni fiscali in dichiarazione dei redditi.

L'inquilino non può avere le detrazione affitto in caso di locazione transitoria, tranne se si tratta di affitto temporaneo a canone concordato: in tal caso la detrazione dipende dal reddito dell'inquilino.

Quanto costa la registrazione di un contratto di locazione transitorio?

Le spese di registrazione del contratto di affitto temporaneo per uso abitativo sono pari al 2% del canone annuo, più diritti di segreteria e marche da bollo. La legge ha stabilito che l’imposta di registro grava per metà sul proprietario e per l’altra metà sull'inquilino.

Le imposte di registro e di bollo non sono dovute se il locatore ha scelto la cedolare secca.
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