21 giugno 2022

Usufrutto Casa con Diritto di Abitazione: Chi Paga le Tasse?

In caso di vendita della nuda proprietà, chi ha l'usufrutto con diritto di abitazione deve pagare Imu, Tari, manutenzione ordinaria.
Vendita della nuda proprietà mantenendo usufrutto e diritto di abitazione: con questo termine si indica una particolare forma di diritto reale di godimento sulla casa, che discende dalla sua vendita (cessione della proprietà) mantenendo però l'usufrutto gratuito e il diritto d'abitazione fino al momento del decesso.

L'usufrutto con diritto di abitazione è una soluzione possibile per tutti ma indicata soprattutto agli anziani, una alternativa al prestito vitalizio ipotecario che non mette in capo agli eredi alcun obbligo, anche se ovviamente questi non hanno poi alcun diritto sulla casa.

Vediamo allora come funziona la vendita della nuda proprietà con usufrutto della casa e diritto di abitazione, come si calcola, vantaggi per chi vende e per chi compra, chi deve pagare l'Imu, spese di manutenzione.

Correttamente si dice vendere la nuda proprietà in quanto è la proprietà ad essere ceduta mentre si mantengono l'usufrutto (permanente o a termine) e il diritto d'abitazione. Vanno evidenziate due cose: dopo la vendita della nuda proprietà il proprietario diventa usufruttuario e dunque in quanto usufruttuario può affittare la casa, nei limiti del contratto d'usufrutto.


L'imposta di registro (le aliquote e le agevolazioni sono identiche a quelle della vendita della proprietà intera) si paga al momento della separazione tra nuda proprietà e usufrutto, ma non al momento del ricongiungimento (si evita in questo modo la successione).

Vantaggi vendita nuda proprietà con usufrutto casa

Il principale vantaggio della cessione della nuda per chi vende è che si incassa subito della liquidità derivante dalla vendita dell'immobile pur mantenendo l'uso della propria abitazione, per chi compra il vantaggio è che si spende meno perché il valore della nuda proprietà, essendo gravato dal diritto di abitazione del precedente proprietario, è inferiore al valore di mercato della casa.

Più chi vende è anziano e più il prezzo d'acquisto sale, quindi l'investimento fatto si rivaluta da solo (al netto delle fluttuazioni del mercato immobiliare ovviamente) perché col passare del tempo l'ex-proprietario che diventa usufruttuario si avvicina al decesso.

Calcolo nuda proprietà

Il prezzo della vendita della nuda proprietà si basa sul valore di mercato dell'immobile che si rivaluta secondo un coefficiente in base all'età del proprietario; i coefficienti variano periodicamente, quindi è il caso di affidarsi ad un professionista.

Vendita nuda proprietà con usufrutto casa: chi paga le tasse?

L'usufruttuario deve pagare l'Imu e la Tari, mentre il nudo proprietario è esentato; stesso discorso per IRPEF e cedolare secca se l'immobile viene affittato (ovviamente il "padrone di casa" risulta essere l'usufruttuario, non il nudo proprietario).

Questo perché l'articolo 1008 del Codice Civile stabilisce che "l'usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito".

Nuda proprietà e usufrutto casa: chi paga tasse le spese di casa?

L'usufruttuario, cioè l'ex-proprietario che ha ceduto la nuda proprietà della casa restandoci ad abitare, è tenuto a mantenerla in buono stato e quindi deve pagare le spese di manutenzione ordinaria, mentre la manutenzione straordinaria è a carico del nudo proprietario che ha quindi diritto alle detrazioni per ristrutturazione edilizia e agli incentivi per riqualificazione energetica.
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