17 giugno 2022

Interessi di Mutui e Prestiti: Tan, Taeg, Spread e Spese Accessorie

Il costo totale di un finanziamento è la somma di vari tassi di interesse e di spese accessorie, diverse per prestiti e mutui.
I tassi di interesse di prestiti e mutui sono composti dalla somma di tasso di interesse sul capitale, ovvero il Tan (tasso annuo nominale), spese accessorie quali istruttoria della pratica e perizia immobiliare in caso di garanzia ipotecaria, eventuali polizze assicurative sul rimborso del finanziamento, spese di gestione, spread bancario, cioè il guadagno della banca. La somma di queste voci è il Taeg (tasso annuo effettivo globale) o ISC (indice sintetico di costo), che dà la misura di quanto effettivamente si deve pagare per il finanziamento.

Come si compongono e come si calcolano gli interessi di mutui e prestiti è un elemento da considerare attentamente quando domanda un finanziamento, ma spesso la confusione tra i consumatori non è poca e può portare a calcoli errati e quindi a problemi.

Ogni tre mesi la Banca d'Italia calcola e aggiorna tassi di interesse medi e soglie di usura, consultabili pubblicamente da tutti per sapere se il proprio finanziamento è in regola coi tassi di mercato.

Cosa è il Tan, tasso annuo nominale

Il Tan è l'interesse puro che si paga sul capitale ricevuto in prestito: come già detto non corrisponde al tasso di interesse che effettivamente viene pagato perché questo è il Taeg.

Si deve considerare che la quota interessi della rata di mutui e prestiti diminuisce progressivamente in quanto, essendo il Tan calcolato sul capitale rimanente da rimborsare, è ovvio che più si rimborsa e meno è elevato l'interesse dato che diminuisce la base su cui calcolarlo. In genere comunque la rata rimane uguale perché le diverse tipologie di ammortamento prevedono spesso l'aumento della quota capitale.


Nello specifico dei mutui, il Tan è il tasso di interesse che definisce la tipologia di mutuo: per i mutui a tasso variabile è parametrato all'indice europeo Euribor oppure al tasso BCE (costo del denaro), mentre per i mutui a tasso fisso è parametrato all'indice europeo Eurirs, più brevemente Irs (i mutui a tasso misto, come dice il nome, applicano in parte l'uno e in parte l'altro, in base al tipo di piano di ammortamento).

In genere i prestiti personali e finalizzati sono a tasso fisso ma non parametrato all'Irs, sono pochi e di alto importo i prestiti a tasso variabile.

E' quindi ovvio che per quello che riguarda questa componente del tasso di interesse globale di un mutuo non c'è differenza tra le varie proposte delle banche: il valore dell'Euribor 1 mese, o 3 mesi, o 6 mesi, e dei vari Irs (1 anno, 3 anni ecc…) è uguale per tutti, come il tasso BCE. A fare la differenza sono quindi lo spread bancario (cioè il guadagno della banca) e le spese accessorie.

Cosa è il Taeg, tasso annuale effettivo globale

Come abbiamo detto sono diverse le voci che compongono il Taeg, ovvero il tasso annuo effettivo globale, che è dato dalla somma tra tasso di interesse del capitale Tan più le spese accessorie, più eventualmente lo spread bancario nel caso dei mutui.

Il Taeg è definito dal D.M. 8 luglio 1981 come Indicatore Sintetico del Costo totale del credito (mutuo o prestito che sia): tramite una esatta equazione algebrica se ne definisce il valore sino all'ottava cifra decimale.

E' con il Taeg che si devono confrontare le varie proposte di mutui e prestiti per capire quale sia la più conveniente!

Cosa è lo spread bancario

Spread significa in sostanza differenza (come potete capire pensando allo spread tra BTP italiani e Bund tedeschi, che è la differenza tra i rendimenti dei Titoli di Stato), ma anche ricarico: si tratta di una maggiorazione sugli interessi, espressa in punti percentuale, che le banche fanno ai tassi per guadagnare su quello che vi danno come mutuo o prestito.

Tan, Taeg e spread: i tassi di interesse di mutui, prestiti, finanziamenti Questo perché in buona misura banche e finanziarie si prestano denaro tra di loro o lo ricevono dalla BCE, e su questo denaro devono pagare anche loro gli interessi: lo spread bancario è l'effettivo guadagno sul finanziamento che viene concesso al cliente.

Nella generalità dei casi lo spread bancario è fisso per tutta la durata del rimborso del finanziamento, ma ci possono essere contratti di mutuo che consentono uno spread modificabile: fate attenzione quindi.

Il livello dello spread applicato ai mutui cambia da banca a banca, ma anche in base al cliente e a che tipo di finanziamento richiede: più il cliente offre garanzie e più lo spread sarà basso, visto che la banca valuta meno rischioso concedere il mutuo. Ad esempio, se domandate un mutuo al 50% del valore della casa perché avete già i soldi per il restante 50%, è chiaro che offrite più garanzie che se invece domandaste un mutuo all'80% perché non avete abbastanza liquidità.

Di solito i prestiti non hanno spread perché il tasso di interesse sul capitale, il Tan, è applicato autonomamente dalla banca perché non deve far riferimento agli indici europei. Si può dire che per i prestiti Tan e spread si "fondono" in un'unica voce, tranne nei rari casi di prestiti a tasso variabile o fisso parametrati Euribor o Eurirs.

Le spese accessorie di prestiti e mutui

La prima delle spese accessorie di prestiti e mutui è l'istruttoria della pratica, ovvero la procedura amministrativa che la banca svolge per la valutazione della possibilità e delle modalità con le quali concedere il finanziamento.

Durante l'istruttoria viene analizzata la solidità patrimoniale del richiedente prendendo in considerazione le informazioni sulla sua situazione lavorativa e reddituale, la sua affidabilità e la sua storia creditizia (eventuali protesti o pignoramenti) e le garanzie necessarie per il finanziamento.

A questo proposito, tra le spese accessorie di mutui e prestiti con garanzia ipotecaria c'è la perizia dell'immobile, che la stragrande maggioranza delle banche fa pagare al cliente, e le spese notarili per l'istituzione dell'ipoteca.

Per il primo anno di rimborso, le spese di istruttoria e perizia rientrano nella detrazione mutuo acquisto prima casa.

Vanno poi considerate tra le spese accessorie l'eventuale polizza sul rimborso del finanziamento in caso di eventi avversi, ad esempio perdita del lavoro o decesso dell'intestario, l'obbligatoria polizza sull'immobile ipotecato, i costi di gestione (incasso rata, invio di comunicazioni, imposta sostitutiva di bollo), le eventuali more per i pagamenti in ritardo, la cancellazione dell'ipoteca quando presente tra le garanzie.

Con mutui e prestiti online le spese accessorie sono quasi azzerate o comunque molto ridotte rispetto alle spese dei finanziamenti richiesti e gestiti in filiale.
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