Mutui Ipotecari e Mutui Fondiari: Differenze e Convenienza

I mutui ipotecari sono quelli che le banche più propongono, ma in realtà se il cliente fosse informato, chiederebbe un mutuo fondiario! Infatti tali tipi di mutui sono più convenienti perché con tassi di interesse più bassi (e fiscalmente detraibili), con condizioni più favorevoli, con spese inferiori (i costi notarili sono minori e la cancellazione dell’ipoteca attualmente è gratuita).

I mutui fondiari sono solo per acquisto prima casa, ristrutturazione o costruzione: per altre finalità (acquisto seconda casa, sua costruzione o ristrutturazione, liquidità, surroga o sostituzione mutuo) si deve per forza domandare un mutuo ipotecario.

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Caratteristiche di un mutuo fondiario - Ecco i tre punti che qualificano un mutuo fondiario, in base alle delibere del Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio (CICR), negli articoli che vanno dal 38 al 42 del TUB (Testo Unico Bancario)  ai sensi dell’art. 38 D.L. 1 settembre 1993, n. 385 (se ne manca solo uno, non si può parlare di mutuo fondiario):

• Durata del piano di ammortamento oltre i 18 mesi
• Rapporto tra somma mutuata e valore dell’immobile posto come ipoteca (LTV) a garanzia non oltre l’80%
• Garanzia ipotecaria di primo grado su un immobile di proprietà

A proposito di tassi di interesse: anche per i mutui fondiari c'è la possibilità di ridurre i tassi del mutuo se lo si collega al conto corrente, come spiegato nella guida Con i mutui offset ci sono costi?, ed ovviamente sono del tutto valide le detrazioni fiscali sugli interessi passivi del mutuo.

Come potete notare, in tutto e per tutto si tratta di mutui simili a quelli ipotecari (tanto che comunque i termini ‘ipotecario’ e ‘fondiario’ sono spesso confusi) ma si tratta di cose differenti: per finalità di acquisto casa, ristrutturazione o costruzione, è meglio un mutuo fondiario che un mutuo ipotecario (siate chiari e decisi con la vostra banca in proposito). Il motivo della maggior diffusione dei mutui ipotecari è, oltre al fatto che le banche li propongono con più insistenza, è che coi fondiari non si può superare l'80% del valore dell'abitazione.

Esistono anche i mutui chirografari, come potete leggere in Differenze tra mutuo chirografario, mutuo ipotecario, mutuo fondiario, ma si tratta di mutui di un genere non comparabile con i due qui spiegati: di basso importo e a tassi più alti, sono più simili ai prestiti personali.