giovedì 2 novembre 2017

Estinzione Anticipata del Mutuo: Convenienza ed Eventuali Penali

L'estinzione anticipata del mutuo non ha costi se il mutuo è stato stipulato dopo il 2007, ma la convenienza va valutata comunque.
Per estinzione anticipata del mutuo si intende il rimborso del capitale residuo, o di parte di esso, in anticipo rispetto al naturale sviluppo del piano di ammortamento, ovvero versando alla banca denaro al di fuori del normale schema delle rate previste: così facendo si pagano ovviamente meno interessi. L’estinzione anticipata del mutuo è regolata dalla Legge Bersani (Decreto Bersani del 2007 poi convertito in legge): vediamo dunque quando è possibile estinguere in anticipo il mutuo e se ha costi (dipende dalla data in cui è stato stipulato) e se conviene l'estinzione anticipata.

Costi estinzione anticipata del mutuo: la penale c'è se il mutuo è prima del febbraio 2007 - Il cliente che vuole rimborsare in anticipo il mutuo, in tutto o in parte, non deve assolutamente pagare alcuna penale se il contratto di mutuo è stato firmato dopo il 2 febbraio 2007: basta fare la richiesta di estinzione anticipata alla propria banca e versare le liquidità; se ci sono clausole che prevedono penali, sono nulle.

Se invece il mutuo è stato stipulato prima del 2 febbraio 2007, allora è possibile che ci sia da pagare una penale, ma attenzione: la Legge Bersani ed un accordo Consumatori-ABI prevedono che siano ridotte rispetto a quanto eventualmente scritto sul contratto. In tali casi la penale per estinzione anticipata del mutuo (suo limite massimo) dipende da quanto ancora c’è da rimborsare e quale tipologia di mutuo è stato stipulato (se il contratto prevede penali inferiori a quelle di legge, ovviamente si applicano le più basse):
    penali per estinzione anticipata del mutuo e convenienza
  • mutuo a tasso variabile: se mancano meno di due anni al termine nessuna penale, nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo la penale massima richiesta dalla banca può essere dello 0,2% sul capitale residuo, negli altri casi la penale massima sarà pari allo 0,5%
  • mutuo a tasso fisso: se stipulato prima del 2001, la penale non c’è se mancano due anni o meno al termine del rimborso, altrimenti sarà pari allo 0,2% nel terzultimo anno e allo 0,5% negli altri casi; se sottoscritto dal 2001 in poi, le penali massime sono all’1,9% nella prima metà del periodo di ammortamento, all’1,5% nella seconda metà, allo 0,2% nel terzultimo anno e nessuna penale negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo
  • mutuo tasso misto: si applicano le regole a seconda che al momento della domanda di estinzione anticipata sia in vigore il tasso fisso o il tasso variabile
Conviene l'estinzione anticipata del mutuo? - Per prima cosa occorre valutare i costi degli oneri per eventuali penali, ovvero se il mutuo è stato acceso prima del 2007 oppure non rientra nei casi su descritti; poi bisogna valutare i tassi di interesse passivi che si risparmierebbero con l’estinzione del mutuo: sarebbero maggiori o minori dei rendimenti di un eventuale investimento dei soldi che si intendono usare per l’estinzione anticipata (per esempio mettendoli in un conto deposito)? Tenete anche conto che si hanno detrazioni fiscali sugli interessi dei mutui del 19%, per un massimo di 4000€ annui, sugli interessi passivi che si pagano sul mutuo; ricordate inoltre che estinguere in anticipo il mutuo conviene soprattutto nella prima parte del piano di ammortamento, quando si pagano interessi più sostanziosi.

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