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Surrogare o Sostituire il Mutuo, Sospendere la Rata: Vantaggi e Regole

mercoledì 17 settembre 2014 Aggiornato il:

Rinegoziazione, surroga, sostituzione del mutuo: tre diversi modi per cambiare le condizioni del finanziamento agendo su tasso d'interesse, durata dell'ammortamento e rata per rendere più leggero il mutuo; c'è anche la sospensione del mutuo tramite il Fondo di Solidarietà governativo. Ma conviene cambiare il mutuo? Vediamo le regole ed i costi principali e alcune indicazioni.

Rinegoziazione del mutuo

Rinegoziarie il mutuo vuol dire mantenere il finanziamento presso la stessa banca, trattando però con la stessa il cambiamento delle principali condizioni -tassi di interesse, durata del rimborso e quindi importo della rata- cercando di migliorarle perchè quelle originarie sono diventate troppo onerose. La banca non ha alcun obbligo di accettare la rinegoziare del mutuo chiesta dal cliente.

Surroga del mutuo

Surrogare o trasferire il mutuo vuol dire sfruttare la portabilità del mutuo, cioè spostarlo dalla banca originaria ad un altra che offre condizioni migliori su interessi, durata e importo rata (esistono gli appositi mutui per surroga). L'importo residuo ancora da pagare rimane lo stesso.
La surroga del mutuo non ha alcun costo per il cliente: regolata dal Decreto Legge 40-2007 (la Legge Bersani), non prevede penali per estinzione anticipata e quasi ogni onere burocratico è a carico della nuova banca.
C'è da precisare che, oltre a non essere certo al 100% che la nuova banca voglia concedere il mutuo surroga, una volta ottenuta è praticamente impossibile che in seguito si riesca a sfruttare ancora questa possibilità: a differenza che il cambio di compagnia telefonica le banche sono poco incentivate a concedere scambi di mutuo perchè "acquistare un cliente" in questo modo costa fino a 2000 euro che se ci fosse la possibilità di surrogare senza limiti potrebbero non essere ammortizzati. Insomma, le banche hanno fatto un accordo implicito per limitare la surroga del mutuo al massimo ad una sola volta.
Leggi anche: Quale Mutuo Scegliere: Interessi al Minimo, i Migliori Mutui  -  Mutui Usurari, come Difendersi ed Essere Rimborsati  -  Mutuo acquisto casa, le detrazioni fiscali

Sostituzione del mutuo

surrogare o sostituire il mutuo, sospendere la rataSostituire il mutuo è una cosa molto simile alla surroga, solo che in questo caso il cliente richiede anche della liquidità aggiuntiva rispetto all'importo ancora da pagare. A differenza della surroga inoltre la sostituzione del mutuo ha dei costi aggiuntivi per via della necessità di un altro atto notarile per la nuova ipoteca da iscrivere.

Conviene rinegoziare, surrogare o sostituire il mutuo?

La convenienza della scelta di cambiare il mutuo ovviamente dipende dai tassi di interesse e dall'importo delle rate del finanziamento in corso rispetto a quello che si riuscirebbe a spuntare dalla stessa banca o da quella nuova. Ad esempio fino alla primavera 2014 un mutuo casa con ancora da pagare 150mila euro in 20 anni, mediamente aveva un tasso del 3,90% annuo con una rata da 900 euro al mese: oggi è possibile spuntare finanziamenti con uguale importo e durata da non più di 800 euro di rata mensile. Non a caso la crescita delle erogazioni di mutui nei primi cinque mesi di quest'anno è dovuta all'aumento dei mutui per surroga, raddoppiati rispetto allo stesso periodo del 2013.

Sospensione del mutuo

Sospendere il pagamento delle rate del mutuo è un'opportunità ora offerta solo dal Fondo di Solidarietà: attivato con la Legge 244/2007, consente a chi ha un mutuo per acquisto di abitazione principale di sospendere la rata per massimo 18 mesi se non sono iniziate le procedure esecutive; verificate i requisiti di reddito, le caratteristiche del mutuo e dell'immobile, le condizioni di accesso dalla guida Fondo per la sospensione del mutuo, tenendo però a mente che la domanda è possibile solo in determinate finestre temporali ogni anno: per il 2014 la prima e fin'ora unica si è chiusa in prmavera, nel caso se ne aprisse un'altra lo comunicheremo.
Ricordate inoltre che alcuni mutui casa hanno tra le varie opzioni facoltative anche quella per sospendere il pagamento di qualche rata, quindi verficate se il vostro finanziamento prevede questa opportunità.

Il Piano Famiglie ABI-Consumatori che prevedeva anch'esso la sospensione del mutuo, seppur a condizioni diverse, è stato chiuso nel 2013.

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