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Interessi mutui: quali tipologie di mutuo esistono?

domenica 28 aprile 2013 Aggiornato il:

Parliamo di mutui adatti ai privati consumatori, per le famiglie, non per le imprese o comunque a scopi lavorativi: le finalità di un mutuo possono essere di acquisto, ristrutturazione o costruzione di una casa, la surroga o la sostituzione di un precedente mutuo, la liquidità (Cosa sono i mutui liquidità); ma quello che più conta è la tipologia di tassi di interesse: tasso fisso, tasso variabile Euribor o BCE, tasso variabile con cap, tasso variabile e rata costante, tasso misto. Potete poi andare a leggere Mutui: guida alla convenienza delle varie tipologie di tassi di interesse per delle considerazioni finali.

Speciale mutui: Migliori mutui tasso fisso  -  Migliori mutui tasso variabile  -  Migliori mutui tasso variabile con cap

Quando si vuole domandare un mutuo, tra i fattori chiave da valutare vi è senza ombra di dubbio la tipologia di tasso di interesse: un’ analisi attenta delle proprie finanze è fondamentale anche in ottica futura, come è fondamentale essere aggiornati sui valori dei parametri di riferimento in vigore nonché sulle previsioni sui tassi di interesse (cfr per anche numeri sulla convenienza dei vari mutui l’ articolo Mutui: aggiornamento e previsioni tassi di interesse).

Un mutuo a tasso fisso è parametrato al valore dell’ Eurirs che vige quando si stipula il contratto: ovviamente esistono Eurirs per le diverse durate possibili del piano di ammortamento (5 anni, 10 anni, ecc..); si tratta di mutui più cari in termini di tassi di interesse totale (il Taeg) perché appunto il tasso di interesse nominale (il Tan) è dato dall’ Eurirs, che è più alto dell’ Euribor o del tasso BCE dei mutui variabili, e lo spread bancario è anch’ esso più elevato: si paga di più perché si ha la sicurezza che la rata non varierà mai nel corso del tempo.

Abbiamo scritto che si paga di più? In generale è vero, ma attenzione: ora i mutui a tasso variabile sono più convenienti perché appunto l’ Euribor è al minimo, così come il tasso BCE (cfr I mutui variabili indicizzati al tasso BCE sono convenienti?), ma sono detti mutui variabili proprio perché tali indici si modificano nel tempo a causa delle condizioni finanziarie internazionali: in casi di shock economici come quelli che diedero il via alla crisi attuale nel 2007/08 si possono impennare a livelli decisamente alti (anche al 7%) facendo lievitare la rata tanto da mettere in crisi anche un mutuatario che sia stato comunque abbastanza prudente a suo tempo nello stipulare un mutuo che gli dava una rata che ragionevolmente avrebbe sempre potuto pagare (prevedere crisi e shock finanziari di tale portata non è certo facile!). Invece chi avesse stipulato nello stesso momento un mutuo a tasso fisso, avrebbe sì firmato un contratto con interessi al momento più alti (e dunque con una rata più pesante), ma sarebbe rimasto immune da ogni scossone economico. Per un mutuo di tale tipologia: Il mutuo on line di Webank a tasso variabile.

Ricordatevi però che c’è sempre la possibilità di rinegoziare o surrogare il mutuo, ovvero o chiedere alla banca una ricontrattazione delle condizioni (certo è che se gli interessi si impennano, le banche ci guadagnano e la situazione non è facile) oppure trasferire il mutuo presso un’altra banca che offre condizioni migliori (ma quando il clima è di grave shock finanziario non è che si trovino mutui a tassi accessibili). Guida surroga/rinegoziazione del mutuo.
I mutui a tasso variabile con cap sono dei mutui che hanno tra le condizioni un tetto massimo agli interessi oltre il quale non possono andare, anche in caso di impennate dell’ Euribor: in genere il tetto è intorno al 5,5%; comunque di base sono proposti con tassi totali un po’ più alti che i mutui variabili senza cap (hanno lo spread bancario più alto) ma sempre meno che i mutui a tasso fisso. Per un mutuo ti tale tipologia: CheBanca!: il mutuo a tasso variabile con cap.

I mutui a tasso variabile e rata costante sono un po’ particolari, non sono tanto più cari, anzi, ed in caso di aumenti dell’ Euribor la rata non cambia assolutamente di importo: in tal caso si allunga il periodo di ammortamento, ovvero si ricalcola continuamente l’ importo totale della quota interessi e si aggiungono rate in coda all’ ammortamento (o si tolgono se l’ Euribor scende rispetto al momento della firma del contratto). Per un mutuo di tale tipologia: Mutuo Credem a tasso variabile con rata costante.

Infine i mutui a tasso misto: possono essere di vario genere (uno particolare è il Mutuo Quasi Fisso BNL), ma in genere prevedono un periodo a un tasso variabile e uno a tasso fisso (cfr il Mutuo Tasso Fisso 5-20 Unicredit) con anche la possibilità data al cliente di scegliere quando cambiare regime di tasso di interessi (ad esempio il Mutuo Banco Popolare a tasso variabile con opzione tasso fisso).

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